Концепция
Зарубежная недвижимость — самый «упрямый» актив в наследстве. Где бы ни жил владелец, недвижимость почти всегда наследуется по праву страны, где она находится (lex rei sitae). Это значит чужие правила, чужой налог и чужую обязательную долю.
Исторически трансграничное наследство делили на два режима: движимое имущество шло за владельцем — за его домицилием или последним местом жительства, — а недвижимость за своим местоположением. Этот принцип «расщепления» (scission) и сегодня действует в большинстве стран мира, поэтому одна зарубежная квартира способна затянуть аккуратно собранный план в чужой правопорядок.
Пример: у москвича квартира в Париже, вилла в Испании и счёт в Цюрихе. Счёт перейдёт по праву его последнего места жительства, а обе квартиры — по французскому и испанскому праву: французские дети получат свою réserve, Испания возьмёт региональный налог на наследство, и каждое из двух дел придётся вести у местного нотариуса. Три актива дают три разных наследственных сценария из одного наследства.
Три проблемы
Forced heirship
Квартира во Франции или Испании подчиняется их обязательной доле, даже если владелец — гражданин страны со свободой завещания. Во Франции дети-réservataires получают от половины до трёх четвертей наследства: 1/2 при одном ребёнке, 2/3 при двух, 3/4 при трёх и более. Завещание, написанное «дома», для такого объекта может попросту не сработать.
Налог
Недвижимость почти всегда платит местный налог на наследство по situs. В США для нерезидента необлагаемый минимум по американским активам — всего $60 000 против почти $14 млн у самих американцев, а ставка доходит до 40%. В Великобритании порог (nil-rate band) — £325 000, ставка тоже 40%. Без соглашения об избежании двойного налогообложения наследники рискуют заплатить дважды: в стране недвижимости и в стране собственного резидентства.
Процедура
Местная регистрация перехода права требует местных документов, перевода и апостиля по Гаагской конвенции 1961 года, иногда отдельного «местного» завещания и местного нотариуса — параллельно с основным наследственным делом. На практике это месяцы и отдельные расходы в каждой стране, где есть объект.
Регулирование: Brussels IV
Внутри Евросоюза эту мозаику отчасти собрал Регламент 650/2012 (Brussels IV), действующий с 17 августа 2015 года. По умолчанию он подчиняет всё наследство — и движимое, и недвижимое — праву страны последнего habitual residence, отменяя для участвующих государств прежнее расщепление. Завещатель может заранее выбрать вместо него право своего гражданства (professio juris), а признание прав наследников между странами упрощает Европейский сертификат о наследовании.
У Регламента есть пределы. Дания и Ирландия им не связаны, Великобритания после Brexit — вовсе третья страна, и для объектов за пределами участвующих государств наследование по-прежнему определяет местный lex rei sitae. А с 1 ноября 2021 года Франция вернула droit de prélèvement compensatoire: если применимое иностранное право не защищает обязательную долю детей, а наследодатель или ребёнок связан с ЕС гражданством либо местом жительства, réservataires добирают недополученное из французских активов.
Как структурируют
Частое решение — держать недвижимость через компанию: наследуется доля в ней (движимое имущество) по более гибким правилам, а сам объект остаётся на месте. Но «обёртка» не бесплатна, и многие страны смотрят сквозь неё именно для недвижимости. Во Франции есть ежегодный 3%-ный налог на стоимость недвижимости, удерживаемой через непрозрачные структуры; в США продажа американского объекта компанией попадает под FIRPTA. При этом акции иностранной компании для американского estate tax считаются неамериканским активом — отсюда и популярность blocker-структур. Каждую из них считают заранее.
Альтернатива компании — траст или частный фонд: наследуется выгодоприобретательский интерес, а титул на объект остаётся за структурой. Но и здесь страна нахождения может смотреть сквозь владение именно для недвижимости, а российскому бенефициару добавляются правила КИК. Выбор между компанией, трастом и прямым владением считают вместе с налогом на выход и местным налогом на наследство.
Без структуры тоже есть рычаги. Отдельное местное завещание на каждый объект ускоряет регистрацию и снимает коллизии формы; прижизненное дарение или оговорка узуфрукта помогают заранее учесть обязательную долю; полис страхования жизни даёт наследникам ликвидность, чтобы заплатить местный налог и не продавать недвижимость в спешке.
Россия: наследники-резиденты
Сама Россия налог на наследство отменила ещё в 2006 году — наследники платят лишь госпошлину (0,3% для близких родственников, но не более 100 000 ₽, и 0,6% для прочих с потолком 1 млн ₽). На зарубежный объект это льготы не распространяет: местный situs-налог придётся уплатить там, где недвижимость. Если в наследство входит иностранная холдинговая компания, российский наследник становится контролирующим лицом и попадает под отчётность по КИК и валютные правила.
🧭 Проверьте свой кейс: Навигатор наследования — какое право применяется, где обязательная доля и налоги.
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.