Концепция
Зарубежная недвижимость — самый «упрямый» актив в наследстве. Местные правила титула, регистрации и налогообложения важны, но применимое наследственное право определяют отдельно. Там, где применяется Регламент 650/2012, по общему правилу вся масса подчиняется одному праву с предусмотренными исключениями; местонахождение объекта само по себе не включает местную обязательную долю. (Источники: EU succession rules; Russian Civil Code: Article 1224; ФНС: КИК; ФНС: зарубежные счета; IRS: US-situs assets).
Исторически трансграничное наследство делили на два режима: движимое имущество шло за владельцем — за его домицилием или последним местом жительства, — а недвижимость за своим местоположением. Этот принцип «расщепления» (scission) и сегодня действует в большинстве стран мира, поэтому одна зарубежная квартира способна затянуть аккуратно собранный план в чужой правопорядок.
Пример: у москвича квартира в Париже, вилла в Испании и счёт в Цюрихе. Для каждой процедуры сначала определяют наследственное право, включая возможную обратную отсылку из российского права, и лишь затем — применимые обязательные доли. Местные процедуры оформления титула и налоги на наследство проверяют отдельно: три страны активов сами по себе не доказывают применение трёх наследственных законов.
Три проблемы
Forced heirship
Квартира во Франции или Испании не включает местную обязательную долю автоматически: сначала определяют применимое наследственное право и специальные исключения, включая французский компенсационный механизм, разобранный ниже. Во Франции дети-réservataires получают от половины до трёх четвертей наследства: 1/2 при одном ребёнке, 2/3 при двух, 3/4 при трёх и более. Завещание, написанное «дома», для такого объекта может попросту не сработать.
Налог
Недвижимость почти всегда платит местный налог на наследство по situs. Примеры американского situs ниже относятся к наследодателю, который не был ни гражданином США, ни домицилированным в США; для такого наследства необлагаемый минимум по американским активам — всего $60 000 против $15 млн у самих американцев (basic exclusion amount на 2026 год после OBBBA; с ежегодной индексацией), а ставка доходит до 40%. В Великобритании порог (nil-rate band) — £325 000, ставка тоже 40%. Без соглашения об избежании двойного налогообложения наследники рискуют заплатить дважды: в стране недвижимости и в стране собственного резидентства.
Процедура
Местная регистрация перехода права требует местных документов, перевода и апостиля по Гаагской конвенции 1961 года, иногда отдельного «местного» завещания и местного нотариуса — параллельно с основным наследственным делом. На практике это месяцы и отдельные расходы в каждой стране, где есть объект.
Регулирование: Brussels IV
Внутри Евросоюза эту мозаику отчасти собрал Регламент 650/2012 (Brussels IV), действующий с 17 августа 2015 года. По умолчанию он подчиняет всё наследство — и движимое, и недвижимое — праву страны последнего habitual residence, отменяя для участвующих государств прежнее расщепление. Завещатель может заранее выбрать вместо него право своего гражданства (professio juris), а признание прав наследников между странами упрощает Европейский сертификат о наследовании.
У Регламента есть пределы. Дания, Ирландия и Великобритания не участвуют; Великобритания не участвовала и до Brexit. Органы за пределами участвующих государств применяют собственные коллизионные нормы, которые могут расщеплять наследство. Сам Регламент может отослать и к праву неучаствующей страны. А с 1 ноября 2021 года Франция вернула droit de prélèvement compensatoire: если применимое иностранное право не защищает обязательную долю детей, а наследодатель или ребёнок связан с ЕС гражданством либо местом жительства, réservataires добирают недополученное из французских активов.
Как структурируют
Частое решение — держать недвижимость через компанию: наследуется доля в ней (движимое имущество) по более гибким правилам, а сам объект остаётся на месте. Но «обёртка» не бесплатна, и многие страны смотрят сквозь неё именно для недвижимости. Во Франции есть ежегодный 3%-ный налог на стоимость недвижимости, удерживаемой через непрозрачные структуры; в США продажа американского объекта компанией попадает под FIRPTA. При этом акции иностранной компании для американского estate tax считаются неамериканским активом — отсюда и популярность blocker-структур. Каждую из них считают заранее.
Логика «держать через компанию» — та же, что у US-situs: см. налог на наследство в США.
Альтернатива компании — траст или частный фонд: наследуется выгодоприобретательский интерес, а титул на объект остаётся за структурой. Но и здесь страна нахождения может смотреть сквозь владение именно для недвижимости, а у бенефициара — налогового резидента РФ могут возникнуть обязанности по КИК при выполнении применимых условий контроля. Выбор между компанией, трастом и прямым владением считают вместе с налогом на выход и местным налогом на наследство.
Без структуры тоже есть рычаги. Отдельное местное завещание на каждый объект ускоряет регистрацию и снимает коллизии формы; прижизненное дарение или оговорка узуфрукта помогают заранее учесть обязательную долю; полис страхования жизни даёт наследникам ликвидность, чтобы заплатить местный налог и не продавать недвижимость в спешке.
Россия: наследники-резиденты
Сама Россия налог на наследство отменила ещё в 2006 году — наследники платят лишь госпошлину (0,3% для близких родственников, но не более 100 000 ₽, и 0,6% для прочих с потолком 1 млн ₽). На зарубежный объект это льготы не распространяет: местный situs-налог придётся уплатить там, где недвижимость. Если в наследство входит иностранная холдинговая компания, для отчётности по КИК проверяют налоговое резидентство наследника в РФ и условия контроля; валютное резидентство и освобождения от отчётности оценивают отдельно.
Одиннадцать рынков недвижимости рядом
Три проблемы из начала статьи в каждой стране выглядят по-своему. Матрица сравнивает одиннадцать стран, где международные семьи чаще всего держат дома, по осям, которые решают план: какое наследственное право достанет до объекта, сработает ли резерв, какой налог заплатит наследник-нерезидент после владельца-нерезидента, смотрят ли сквозь компанию и как устроена местная процедура.
| Страна | Наследственное право для объекта | Резерв | Налог для ребёнка-нерезидента | Смотрят ли сквозь компанию | Местная процедура |
|---|---|---|---|---|---|
| Франция | Регламент 650/2012: обычное место жительства или выбранное право гражданства | réserve 1/2–3/4; prélèvement compensatoire из французских активов | 5–45% после вычета €100 000 | да: 3% в год с недвижимости юрлиц; доли компаний с французской недвижимостью — французские активы | нотариус; attestation immobilière |
| Испания | Регламент 650/2012 | legítima, региональная | государственная шкала 7,65–34%; региональные скидки доступны наследникам из ЕС и из-за его пределов | специальный сбор 3% в год с кадастровой стоимости для юрлиц из налоговых гаваней, с изъятиями (ст. 40–43 TRLIRNR) | нотариус и реестр собственности; справка реестра завещаний |
| Италия | Регламент 650/2012 | legittima | Наследование по прямой линии: 4% с облагаемой доли каждого наследника сверх €1 млн. Ипотечный и кадастровый налоги на итальянскую недвижимость обычно составляют 2% и 1% от применимой налоговой стоимости (минимум €200 каждый); при выполнении условий наследственной льготы prima casa — по €200 каждый (инструкция налоговой службы Италии). | — | декларация о наследстве в течение 12 месяцев; переход в реестре |
| Португалия | Регламент 650/2012 | legítima | для потомков нет; для прочих — гербовый сбор 10% | налог на недвижимость 7,5% для юрлиц с домицилем в территориях «чёрного» списка или подконтрольных им (п. 4 ст. 112 CIMI) | habilitação de herdeiros; реестр собственности |
| Германия | Регламент 650/2012 | Pflichtteil, денежное требование | 7–30% с немецкой недвижимости; вычет уменьшается пропорционально | доли от 10% в немецких компаниях — внутренние активы (§ 121 Nr. 4 BewG) | Erbschein или нотариальное завещание; поземельная книга |
| Великобритания | английское право как право места нахождения земли | нет; иски по закону 1975 года — только при домицилии в Англии | 40% сверх £325 000 | да: с 2017 года жильё через офшорные компании в базе IHT (Sch. A1 IHTA 1984); ATED для жилья компаний | grant of probate; переутверждение для grant из стран Содружества |
| США | право штата как право места нахождения | elective share супруга | до 40% сверх USD 60 000 | нет: акции иностранной корпорации — неамериканский актив; FIRPTA при продаже | дополнительный probate в штате |
| ОАЭ | право ОАЭ; шариат по умолчанию для мусульман, гражданские правила для немусульман с 2023 года | шариатские доли для мусульман | нет | — | решение суда, затем переоформление в земельном департаменте; завещание DIFC или ADJD |
| Кипр | Регламент 650/2012 | ограничение свободной части (Cap. 195, разд. 41) | нет с 2000 года | — | grant окружного суда, затем земельный реестр |
| Швейцария | право последнего домициля; швейцарская юрисдикция над землёй, если иностранное государство не занимается делом | Pflichtteil, если применимо швейцарское право | кантональный; потомки в основном освобождены | — | свидетельство о наследстве; земельный реестр; наследники освобождены от разрешения для иностранцев |
| Турция | турецкое право для земли в Турции | saklı pay | Обычная шкала налога на наследство в 2026 году: прогрессивные 1%, 3%, 5%, 7% и 10% с облагаемой доли; вычет для каждого потомка — TRY 2 907 136. С 4 июня 2026 года ст. 16 также предусматривает особую ставку 1% при наследовании после лица, пользовавшегося 20-летней льготой по иностранным доходам по ст. 20/D Закона о подоходном налоге, в период действия этой льготы; статус наследодателя и даты необходимо подтвердить (ст. 4 и 16). | — | свидетельство о наследстве от суда или нотариуса; земельный реестр (tapu) |
Из матрицы видно, что колонки наследственного права и налога разошлись. Внутри ЕС Регламент 650/2012 позволяет одному праву управлять французской квартирой, испанской виллой и итальянским домом вместе, а выбор права гражданства может изменить применимый резерв, но не обязательно отменяет все ограничения. За пределами участвующих в Регламенте государств применимое право устанавливают по соответствующим национальным коллизионным нормам; значение местонахождения земли и допустимость выбора права различаются. Налоговая колонка Регламент не замечает вовсе: каждая страна с налогом на наследство берёт его с местной земли, и три из них закрыли маршрут через компанию: Франция берёт 3% в год с недвижимости юрлиц без раскрытия владельцев, Великобритания с 2017 года включает жильё через офшорные компании в налог на наследство, Испания и Португалия берут специальные сборы с юрлиц из низконалоговых территорий. США — единственный крупный рынок, где иностранная корпорация может вывести акции из базы estate tax по situs для владельца, не являющегося ни гражданином США, ни домицилированным в США, ценой корпоративного налога при продаже.
Нулевая строка по налогу — ОАЭ, Кипр, Португалия для потомков — не равна нулевому трению. В ОАЭ счета замораживаются, а к мусульманам по умолчанию применяется шариат; на Кипре сначала судебный grant, потом земельный реестр. Дешевле всего наследуется тот объект, владелец которого зарегистрировал местное завещание и определил форму владения ещё при покупке.
Расчётный пример: дом за €2 млн, один взрослый ребёнок
Владелец — налоговый резидент России, наследник — его взрослый ребёнок, тоже резидент России. В России наследник заплатит только нотариальный тариф с потолком 100 000 рублей, всё остальное определяет страна объекта. Во Франции после вычета €100 000 шкала прямой линии даёт около €617 000. Если €2 млн — также применимая налоговая стоимость итальянского дома, целиком переходящего одному ребёнку, без льготы prima casa и иных корректировок, пример даёт €40 000 налога на наследство, €40 000 ипотечного и €20 000 кадастрового налога — около €100 000. По одной рыночной цене точную сумму определить нельзя (налоговая служба Италии). В Великобритании на ту же сумму в фунтах 40% сверх £325 000 — £670 000 или £600 000, если применим residence nil-rate band для жилья, переходящего прямому потомку. В США estate tax с USD 2 млн после освобождения нерезидента USD 60 000 — около USD 733 000. В ОАЭ и на Кипре — ноль. Разброс от нуля до более чем трети стоимости задаёт место, где стоит здание, а не то, где живёт семья: налог считают до покупки, а деньги на него готовят страховкой или структурой владения.
Форма владения по рынкам
| Рынок | Форма, которая обычно выдерживает «взгляд сквозь» |
|---|---|
| Франция | прямое владение или раскрытая французская SCI; прижизненное дарение голой собственности |
| Великобритания | прямое владение; компания больше не снимает налог и добавляет ATED |
| США | иностранная корпорация или траст с неамериканским situs против FIRPTA и корпоративного налога при продаже |
| Испания, Португалия | прямое владение или компания из ЕС; не юрлица из низконалоговых территорий |
| ОАЭ | зарегистрированное завещание DIFC или ADJD либо фонд DIFC или компания свободной зоны |
Что матрица значит для семьи с паспортом РФ
Для российской семьи колонка налога в матрице — единственная: сама Россия наследство не облагает и зачесть ничего не может, а соглашений об избежании двойного налогообложения наследств у неё нет. Колонка наследственного права работает в обе стороны: российский нотариус по ст. 1224 ГК РФ подчиняет зарубежную недвижимость праву её места нахождения, а французский или испанский нотариус применит Регламент 650/2012 и выбор российского права по ст. 22, если он сделан в завещании. Для французского объекта остаётся вопрос prélèvement compensatoire, если хотя бы один ребёнок живёт в ЕС: ст. 913 французского ГК срабатывает, когда иностранное право не знает механизма резерва для детей, а российская обязательная доля защищает только несовершеннолетних и нетрудоспособных, так что для взрослых детей этот риск закладывают в план заранее.
Практический фильтр — деньги на местный налог. Налог на наследство во Франции, Испании или Италии платят до переоформления объекта, а доступность местного счёта и платёжных услуг проверяют отдельно. Статья 5b(1) Регламента (ЕС) № 833/2014 запрещает принимать вклады от граждан РФ или физических лиц, проживающих в России, если их совокупные вклады в одном банке превышают €100 000; сама эта норма не устанавливает общего запрета на открытие счёта. Исключение ст. 5b(3) касается граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии и обладателей временного или постоянного ВНЖ в этих странах. Компетентный орган может разрешить приём вклада для уплаты налогов по ст. 5c(1)(a); такое разрешение не возникает автоматически. Поэтому ликвидность на налог готовят заранее в той же стране — узуфруктом и дарением голой собственности при жизни, полисом или счётом семьи, уже имеющей статус в стране. Турция, ОАЭ и Кипр при этом остаются самыми простыми для входа рынками в матрице, а если объект держит иностранная компания, наследник-резидент подаёт уведомления об участии и контроле по ст. 25.14 НК РФ.
Q/A
В каких странах наследованная недвижимость облагается, даже если ни владелец, ни наследник там не живут?
Франция, Испания, Италия, Германия, Великобритания, США и Турция облагают землю на своей территории независимо от резидентства. ОАЭ и Кипр налога на наследство не взимают, Португалия освобождает потомков.
Спасёт ли американский дом от estate tax иностранная компания?
Для владельца, который не является ни гражданином США, ни домицилированным в США, акции иностранной корпорации по общему правилу находятся вне американской базы estate tax по situs; структуру и сохранённые права всё равно проверяют. Для граждан и домицилированных лиц анализируют мировое наследство. Цена — на выходе: продажа компанией попадает под удержание FIRPTA и корпоративный налог, а у владельца — налогового резидента РФ режим КИК применяется при выполнении условий контроля и с учётом освобождений.
Я выбрал по Brussels IV право своего гражданства. Французский налог на квартиру отпадёт?
Нет. Регламент 650/2012 определяет только право, применимое к наследованию; налоги он не охватывает вовсе, как и порядок местной регистрации перехода права. Квартиру обложит Франция по месту её нахождения, а переоформить её на наследников придётся по французским правилам — независимо от того, какое право вы выбрали для остального наследства.
Оставил всё одному ребёнку. Остальные доберут своё из французской квартиры?
Да, если сработает droit de prélèvement compensatoire. С 1 ноября 2021 года статья 913 Code civil даёт обойдённому ребёнку право добрать обязательную долю из французских активов, когда наследодатель или хотя бы один ребёнок — гражданин ЕС либо живёт в ЕС, а применимое иностранное право резерва не знает вовсе.
Если переписать виллу на компанию, местная обязательная доля и налог отпадут?
Автоматически — нет. Наследуется доля в компании, то есть движимое имущество по более гибким правилам, но страна нахождения часто смотрит сквозь обёртку именно для недвижимости. Франция берёт ежегодные 3% рыночной стоимости французского объекта, удерживаемого через юридическое лицо, и освобождает от них только при ежегодном раскрытии владельцев долей свыше 1%.
В России налога на наследство нет — значит, за испанскую виллу платить не придётся?
Придётся, но не в России. Российский наследник платит нотариусу госпошлину: 0,3% стоимости имущества, но не более 100 000 рублей для детей, супруга, родителей и полнородных братьев и сестёр, и 0,6% с потолком в 1 млн рублей для остальных. Испанский налог на наследство считается по месту нахождения виллы и от российских правил не зависит.
Свидетельство о наследстве получено дома. Почему местный реестр требует своих бумаг?
Потому что переход права на недвижимость регистрируют по правилам страны, где объект находится. Понадобятся местные документы, присяжный перевод и апостиль по Гаагской конвенции 1961 года, нередко отдельное местное завещание и местный нотариус — параллельно с основным наследственным делом. На практике это месяцы и отдельные расходы в каждой стране, где есть объект.