🇬🇧Покупка недвижимости за рубежом для нерезидента: правила, налоги, структуры

Концепция

Покупка квартиры в Лондоне, виллы в Тоскане и кондо в Сингапуре — три разных правовых мира. Где-то нерезиденту не зададут ни одного вопроса, где-то потребуют разрешение земельной комиссии, а где-то налог на вход сопоставим с ценой самой квартиры. При этом главные сюрпризы обычно ждут не в праве собственности, а вокруг него: платёжный маршрут, ежегодные налоги нерезидента, наследование по праву страны объекта.

Этот хаб — карта по одиннадцати юрисдикциям, которые чаще всего рассматривают покупатели-нерезиденты: Великобритания (Лондон), Италия, Франция, Португалия, Испания, Сингапур, Болгария, Австрия, ОАЭ, Греция и Кипр. По каждой стране есть отдельный разбор: кто может купить, что нужно для сделки, налоги на вход и владение, что покупка даёт по статусу и какие техники структурирования реально работают.

Три правила рынка-2026: массовые европейские программы «недвижимость за ВНЖ» свернулись, но в четырёх юрисдикциях из одиннадцати маршрут сохранился; налог на вход для нерезидента разбросан от 2% до 60%+; самый частый срыв сделки — не право, а платёжный маршрут и source of funds.

Карта: одиннадцать юрисдикций

Разборы по странам

Лондон и Англия · Италия · Франция · Португалия · Испания · Сингапур · Болгария · Австрия · ОАЭ · Греция · Кипр

Сводная картина на июль 2026 года — налог на вход для нерезидента, ограничения и что покупка даёт по статусу:

Закономерность простая: чем ликвиднее рынок, тем свободнее вход и тем дороже налоги (Лондон, Сингапур). Чем жёстче политика защиты жилья, тем больше административных фильтров (Австрия, отчасти Испания и Португалия). Особняком стоят ОАЭ: свободный вход по цене, ноль текущих налогов и прямая конвертация покупки в статус. Вместе с Болгарией, Грецией и Кипром это четыре юрисдикции из одиннадцати, где недвижимость даёт резидентство.

Что нужно до сделки

Почти везде первым шагом идёт не выбор объекта, а локальный налоговый номер: NIE в Испании, NIF в Португалии (нерезиденту из третьих стран — вместе с налоговым представителем), codice fiscale в Италии. В Великобритании и Сингапуре для самой покупки не нужно ничего — номера появляются позже, когда возникает налог. Болгария требует регистрацию BULSTAT уже после сделки, Австрия — разрешение до неё.

Второй универсальный блок — происхождение средств. Банк, нотариус и агент проверяют происхождение денег каждый по своим правилам, и пакет стоит собрать до внесения задатка: декларации за 2–3 года, договоры продажи активов, дивидендные решения, выписки, показывающие накопление. Чем длиннее и понятнее цепочка, тем быстрее сделка.

До подписания проверьте, допускают ли право страны, продавец, кредитор и оформляющий сделку специалист дистанционное закрытие, а также форму и объём доверенности, перевод и заверение документов. Для российского нотариального документа уточните, нужен ли апостиль в стране назначения и какой российский орган уполномочен поставить его на этот документ.

Платёжный маршрут: общие проверки и российская связь в ЕС

До внесения задатка определите плательщика, продавца, происхождение средств, валюту, банки отправителя и получателя, посредников и счёт для окончательного расчёта. Подтвердите у оформляющего сделку специалиста и банков, что маршрут и сроки подходят именно для этой сделки. Местный счёт или счёт нотариуса не являются универсальным требованием или заранее одобренным маршрутом. Право покупателя приобрести конкретный объект по национальному законодательству проверяют отдельно.

При покупке в ЕС гражданином России или резидентом РФ проверьте точный статус лица и применимые ограничения. Статья 5b(1) ограничивает приём подпадающих под неё вкладов свыше €100 000 на одну кредитную организацию ЕС с учётом исключений; это не общий запрет расходовать уже имеющиеся средства. Статья 5b(2) отдельно ограничивает определённые платёжные услуги и электронные деньги; подпункт 5b(2)(b) сам по себе не запрещает прямой банковский перевод. Гражданство или ВНЖ ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии могут давать право на предусмотренное исключение, но не отменяют другие ограничения. Счёт в третьей стране или у нотариуса нельзя использовать для обхода санкций. Для покупки в Великобритании отдельно проверяют британские нормы и готовность банка принять платёж.

Банк России отменил ранее установленные лимиты на валютные переводы за рубеж для граждан России с 8 декабря 2025 года; ограничения для других категорий и доступность переводов проверяют отдельно. Это не подтверждает, что конкретный перевод в EUR/USD доступен и будет принят всеми банками в цепочке. При использовании зарубежного счёта отдельно проверяют обязанности по уведомлению ФНС и отчётности. Если часть цены закрывается кредитом, добавляется ещё один слой — ипотека нерезиденту со своими LTV, ставками и пакетом документов, а срок одобрения банка обычно длиннее срока нотариуса.

Что даёт покупка: резидентство

Эпоха «квартира = золотая виза» закончилась. Португалия убрала недвижимость из golden visa ещё в октябре 2023-го, Испания полностью отменила программу 3 апреля 2025-го, Великобритания закрыла инвесторскую визу в 2022-м. В Италии, Франции, Австрии и Сингапуре недвижимость никогда статуса не давала.

Что осталось. Тринадцать маршрутов связывают покупку со статусом, и расходятся они по пяти осям, которые заглавный порог прячет: какой именно статус возникает, сколько идти до постоянного, требуется ли присутствие и можно ли сдавать объект краткосрочно.

Если читать по колонкам, пороги перестают быть самым интересным числом. Колонка статуса делит таблицу надвое: Кипр, Панама и карибские маршруты выдают постоянный статус или сертификат сразу; Греция, Болгария, ОАЭ, Малайзия и Андорра — продлеваемый пермит, который нужно поддерживать; Турция — единственная строка списка, где покупка доводит до паспорта, и делает это за USD 400 000 при трёхлетнем обязательстве не продавать.

Колонка присутствия — там, где планы ломаются. Греция, ОАЭ и турецкий паспортный маршрут не требуют ничего — и именно поэтому годы не накапливаются в натурализацию. Андорра требует 90 дней в год, Малайзия — минимума по тиру, а Кипр присутствия не требует, но снимает статус за два года отсутствия. Покупатель, который хочет одновременно низкой нагрузки по присутствию и накапливающегося стажа, просит две вещи, которые эта таблица вместе не даёт.

Колонка аренды чаще всего обнаруживается после сделки. Греческая реформа 2024 года запретила краткосрочную аренду того самого объекта, который дал золотую визу: доходности, которой покупка оправдывалась в таблице, на квалифицирующем активе просто нет. ОАЭ разрешают аренду при лицензировании на уровне эмирата. В остальных строках ответ лежит в местных муниципальных правилах, а не в иммиграционной программе, и меняется без изменения программы.

За пределами этих тринадцати маршрутов недвижимость сама по себе статуса не даёт — но может его поддержать.

Недвижимость работает и как опора для «пассивных» виз: испанская NLV (от €2 400/мес дохода), португальская D7 (от €920/мес), французский visiteur, итальянская residenza elettiva (от ~€31 000/год) — везде свой объект закрывает требование о жилье и усиливает досье, но не заменяет доход. Для всех остальных сценариев работает шенгенский режим 90/180 — с 2025 года Болгария тоже в Шенгене, и её дни считаются в общем лимите.

Структуры владения

Универсального ответа «оформлять на компанию или на себя» нет — по странам логика противоположная.

Обёртка помогает: во Франции SCI решает вопросы наследования и постепенного дарения долей детям (по €100 000 на ребёнка каждые 15 лет без налога); в Болгарии местное EOOD — единственный легальный способ для не-ЕС гражданина владеть землёй под домом; в Великобритании компания оправдана для арендного портфеля (вычет процентов, корпоративная ставка).

Обёртка вредит — и цена входа через компанию своя в каждой юрисдикции:

Везде добавьте реестры бенефициаров: UK Register of Overseas Entities публичен, в ЕС доступ восстановлен для «законного интереса». В Англии реестр — больше чем обязанность раскрыться. По Economic Crime (Transparency and Enforcement) Act 2022 регистратор вносит restriction на титул иностранного лица, записанного собственником подпадающего под правило титула, который приобретён 1 января 1999 года или позже (Land Registration Act 2002, Schedule 4A, п. 3, внесённый Schedule 3 акта 2022 года), и эта restriction блокирует регистрацию перехода, аренды или залога, пока лицо не зарегистрировано в реестре или не освобождено от регистрации. Обёртка, переставшая подавать сведения, не может продать объект.

Для российского налогового резидента любая иностранная компания под объект — это ещё и КИК: уведомления, отчётность, а при прибыли выше порога — налог.

Владение, выход, наследство

Ежегодная нагрузка нерезидента складывается из четырёх слоёв, и каждый живёт по своей ставке:

Три слоя из четырёх приходят независимо от того, живёт владелец в объекте или тот стоит пустым.

Выход и наследство

На выходе диапазон такой же широкий:

Разброс — от нуля до 30%, и почти везде цену выхода определяет срок владения, а не только ставка.

Наследство — отдельная дисциплина: применимое наследственное право, обязательная доля и местный налог — разные вопросы. Внутри ЕС Регламент 650/2012 по общему правилу подчиняет всё наследство, включая зарубежную недвижимость, праву последнего обычного места жительства или выбранному праву гражданства, а налог по-прежнему следует за объектом — от нуля в Австрии до 40% IHT в Великобритании и 45% по прямой линии во Франции. Как это планировать — в разборе наследования зарубежной недвижимости и хабе наследственного планирования.

Два решения об одной и той же дискриминации. Наследственная цифра для нерезидента — не всегда та, которую придётся заплатить. В деле Welte v Finanzamt Velbert (Суд ЕС, третья палата, дело C-181/12, решение от 17 октября 2013 года) швейцарский резидент унаследовал немецкую недвижимость от жены, тоже жившей в Швейцарии, и получил необлагаемый вычет €2 000 там, где супруги-резиденты получили бы €500 000; Суд признал, что ст. 56 и 58 Договора ЕС — ныне ст. 63 и 65 ДФЕС — не допускают меньший вычет и что свобода движения капитала действует, даже когда и наследодатель, и наследник жили вне ЕС.

Через год та же логика дошла до государства-члена напрямую: в деле Commission v Spain (Суд ЕС, вторая палата, дело C-127/12, решение от 3 сентября 2014 года) Испания отвечала по ст. 63 ДФЕС и ст. 40 Соглашения о ЕЭП за наследственный и дарственный налог, который различался в зависимости от резидентства сторон и места нахождения объекта. Вывод для читателя узкий, но полезный: если объект в ЕС, а более тяжёлая цифра применяется только потому, что собственник или наследник — нерезидент, это вопрос права ЕС, а не фиксированная стоимость дела. Сравнительные ставки по странам — в карте наследственных налогов.

Три вопроса, которые не отвечают друг за друга

Под картой одиннадцати стран лежит одна повторяющаяся модель, и её первая дисциплина — держать три вопроса раздельно. Может ли этот покупатель приобрести? — это право на покупку (eligibility): правило о лице и объекте (гражданин не-ЕС и австрийская земля, иностранец и landed-дом в Сингапуре). Какое право создаёт покупка и как оно становится противопоставимым всем остальным? — это титул и регистрация: правило о самой вещи. Даёт ли владение статус? — это иммиграционная выгода: правило миграционной политики государства. Покупатель может быть полностью правомочен, иметь безупречный титул и не получить никакого права на пребывание; а покупка может дать визу, тогда как на титуле висит обременение, старшее по рангу, чем сам собственник. Каждый вопрос решает свой орган по своему праву, и путаница между ними — самая дорогая ошибка в деле.

Где проверяется само право на покупку. Внутри ЕС правило, фильтрующее покупателей по месту жительства, не всегда последнее слово. В деле SEGRO Kft и Horváth (Суд ЕС, Большая палата, объединённые дела C-52/16 и C-113/16, решение от 6 марта 2018 года) Венгрия в силу закона и без компенсации погасила зарегистрированные права узуфрукта на сельскохозяйственную землю везде, где обладатель не мог доказать близкое родство с собственником участка, — фильтр, который на практике вычистил из реестра держателей из других государств-членов. Суд признал меру ограничением свободного движения капитала, противоречащим ст. 63 ДФЕС и не оправданным никаким императивным соображением публичного интереса.

Для покупателя из третьей страны это решение шире, чем кажется: ст. 63(1) ДФЕС запрещает ограничения движения капитала между государствами-членами и между государствами-членами и третьими странами, так что сослаться на неё может и неевропейский собственник — с оговоркой на standstill в ст. 64(1), которая сохраняет ограничения, уже существовавшие на 31 декабря 1993 года в отношении прямых инвестиций, «включая недвижимость». Практический вывод — датировать ограничение: разрешительный режим, стоящий с 1993 года и раньше, — данность, а введённый позже и нацеленный на иностранных держателей как минимум спорен.

Дальше страница ведёт один объект через всю его жизнь — приобретение, регистрация, финансирование, владение и использование, семья и наследство, спор и выход, — потому что форма владения, выбранная в первый день, молча определяет ответ на каждом следующем этапе. Страновые страницы держат местные цифры; здесь — общая для них модель.

Титул и регистрация: когда договор становится правом

Подписать договор купли-продажи и владеть объектом против всех остальных — два разных момента, и разрыв между ними заполняет реестр. Насколько он широк, зависит от системы.

В Испании право переходит по правилу título y modo — действительный договор плюс передача, оформленные escritura pública у нотариуса. Запись в Registro de la Propiedad делает вас не собственником, а защищённым собственником: по принципу fe pública registral добросовестный возмездный приобретатель, который зарегистрировался, защищён «даже если внесённый в реестр отчуждатель не был истинным собственником», а незарегистрированные права не связывают того, кто полагался на реестр.

Приоритет отсчитывается от asiento de presentación, поэтому исход решает очередь подачи, а не очередь подписания. Nota simple — публичная выписка, где перечислены cargas (обременения): ипотеки, сервитуты, аресты.

В Англии и Уэльсе регистрация конститутивна. По Land Registration Act 2002 переход подпадающего под правило титула, дарение или первая законная ипотека запускают обязательную регистрацию, и если заявление не подано в течение двух месяцев, «сделка становится ничтожной в части перехода, предоставления или создания законного титула» — продавец держит законный титул на bare trust в пользу покупателя, пока это не исправят. Здесь реестр — не доказательство права, а само право.

Во Франции продажа связывает стороны с подписания acte de vente у notaire, но становится opposable aux tiers (противопоставимой третьим лицам) лишь после публикации в service de la publicité foncière. До этого второй покупатель или кредитор, зарегистрировавшийся первым, может взять верх.

Три реестра — один урок: кто полагается только на договор, полагается не на тот документ. Кто собственник, кому должны и что может заблокировать продажу — отвечает реестр, и в любой системе приоритет — это гонка за подачу, а не за подпись.

Обременения: что покупатель получает вместе со стенами

Объект несёт свои обременения, а не обременения владельца. Всё, что зарегистрировано на титуле — залог кредитора, право проезда или servidumbre, право сособственника или арендатора, налоговый залог или embargo, преимущественное право покупки, охранное или градостроительное ограничение, — переходит к следующему покупателю независимо от того, кто его создал, пока оно не погашено и не снято. Поэтому проверка читает титул, а не заверения продавца: nota simple в Испании, état hypothécaire во Франции, официальная выписка из реестра в Англии.

Два английских инструмента показывают, как реестр напрямую сторожит титул. Notice защищает приоритет права третьего лица «против последующего регистрируемого возмездного распоряжения» — хотя и не доказывает, что право действительно. Restriction идёт дальше и «запрещает внесение записи о распоряжении», пока не выполнено условие — согласие сособственника, судебный приказ, справка кредитора, — то есть может заморозить продажу на входе в реестр. Покупатель, проигнорировавший restriction, не может завершить сделку; покупатель, снявший не то, завершает её с обременением, которое переживёт продажу.

Off-plan: покупка того, чего ещё нет

Всё сказанное выше исходит из того, что здание существует. Но большая доля покупок нерезидентов — почти весь рынок Дубая, значительная часть новостроек Испании, Кипра и Греции — это off-plan: покупатель платит траншами за вещь, которую реестр ещё не может описать, и защиту приходится конструировать отдельно. Эту работу делают три инструмента, и рынок обычно опирается на один из них.

Промежуточный реестр. Дубай держит второй реестр для объектов, которых ещё нет. По Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register любое распоряжение проданной off-plan единицей должно вноситься в этот реестр, а всякая продажа или иное распоряжение, переносящее или ограничивающее право собственности либо связанные с ним права, «will be void unless entered in that Register» (ст. 3). Статья 4 запрещает застройщику вообще начинать off-plan продажи, пока он не получил землю проекта, не собрал требуемые согласования и не добился внесения проекта как строящегося. Денежная сторона — в Law No. (8) of 2007 об эскроу-счетах в девелопменте: транши идут на счёт у аккредитованного трасти и раскрываются под ход строительства, а не в кассу застройщика.

Обособленный платёж плюс гарантия. Испания отвечает не реестром, а правилами о деньгах. По disposición adicional primera Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación в редакции Ley 20/2015 каждая сумма, внесённая покупателем в счёт цены начиная с получения разрешения на строительство, должна быть обеспечена страховым полисом (seguro de caución) или банковской гарантией (aval solidario) и зачислена на специальный счёт, который ведётся «с отделением от любых иных средств застройщика». Статья 19 того же закона добавляет десятилетнее покрытие конструктивных дефектов в размере 100% сметной стоимости работ.

Регистрируемый договор. Кипр превращает в вещное право сам договор. По Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 покупатель депонирует договор купли-продажи в Департаменте земель и кадастра в течение шести месяцев с подписания; депонирование создаёт charge in rem, приоритет которого отсчитывается от даты депонирования, и даёт право просить суд обязать зарегистрировать объект на имя покупателя. Пропуск шести месяцев не лишает договор силы, но стоит надбавки 10% к transfer fees. Если застройщик уже заложил землю, покупатель вправе заплатить пропорциональную часть ипотечного долга прямо кредитору, а при отказе кредитора освободить объект — требовать специфического исполнения поверх этого более раннего обременения.

Стол сделки: когда покупатель отвечает за налог продавца

Покупатель ожидает, что заплатит налог на вход по своей покупке. В нескольких системах на этой странице он становится ещё и сборщиком налога продавца, а если не собрал, приходят чаще не к продавцу, а к объекту.

Испания — самый ясный случай. По ст. 25.2 закона о налоге на доход нерезидентов (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR) и ст. 14 регламента к нему (RD 1776/2004) покупатель, приобретающий объект у нерезидента, обязан удержать 3% согласованной цены и внести их по Modelo 211 в течение одного месяца с даты передачи — в счёт налога продавца. Если платёж не сделан, сам объект «quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre dicha retención y el impuesto correspondiente»: на активе повисает меньшая из двух величин — удержание или налог. Это обременение покупатель создал сам, не удержав, и сидит оно на его собственном титуле.

США идут дальше и делают покупателя лично ответственным. По FIRPTA — ст. 897 и 1445 Internal Revenue Code — приобретатель доли в американской недвижимости у иностранного лица обязан удержать 15% от amount realised, а если не удержал, то «may be held liable for the tax». Удержание отпадает только когда amount realised составляет $300 000 или меньше и у покупателя есть определённые планы жить в объекте не менее половины дней его использования. США — и самое резкое напоминание, что покупка, решённая по миграционным соображениям, бывает событием наследственного налога: американская недвижимость — это US-situs актив, и наследство нерезидента, не являющегося гражданином США, подаёт Form 706-NA, как только US-situs активы превышают $60 000, при максимальном unified credit в $13 000, — если иное не следует из соглашения о налогах на наследство. Эта асимметрия и то, как её сдвигают соглашения, — предмет разбора американского налога на наследство для нерезидентов.

Франция ставит между продавцом и казной не процент, а человека. Прирост нерезидента облагается по ст. 244 bis A CGI и рассчитывается через notaire при подписании; продавец, проживающий вне ЕС и ЕЭЗ, обязан вдобавок назначить аккредитованного налогового представителя (représentant fiscal accrédité — ст. 244 bis A CGI и ст. 171 quater приложения II), который отвечает солидарно. Назначение автоматически не требуется только если цена не превышает €150 000 или если прирост полностью освобождён по сроку владения на основании ст. 150 VC CGI.

Англия и Уэльс дают контраст: вся обязанность на продавце. Удержания у покупателя нет — продавец-нерезидент подаёт UK property return и платит налог в течение 60 дней после завершения сделки. Покупатель ничего не собирает и ничего не несёт.

Читайте эту таблицу как карту ответственности, а не как таблицу ставок: вопрос не в размере ставки, а в том, чьей проблемой станет неуплата. В Испании ответ — вещь, в США — покупатель, во Франции — назначенный представитель, в Англии — только продавец. Отсюда же и то, что цена «net to the seller» в каждой колонке означает разное число, и то, что удержанный процент потом сверяют с реальным обязательством продавца, а не просто оставляют себе. Как считается сам прирост и как его меняет срок владения — в разборе налога на прирост капитала.

Финансирование и обеспечение: право на вещь, а не на человека

Обеспечение кредитора ничего не говорит о том, кто владеет объектом и кому было позволено его купить. Ипотека или залог — это вещное право, которое кредитор регистрирует на титуле; оно едет с активом через последующие продажи, пока не погашено и не снято. Держать это отдельно от вопроса владения — приёмочный тест всего дела.

Создание и приоритет снова решает реестр. В Испании hipoteca — inscripción constitutiva: по ст. 1875 Гражданского кодекса и ст. 145 Ипотечного закона ипотека «должна быть зарегистрирована, чтобы считаться действительно установленной» — до регистрации обременение юридически не существует. Во Франции hypothèque — включая hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (прежний privilège de prêteur de deniers), которая обеспечивает деньги, фактически данные в долг на цену, — требует нотариального акта и внесения в service de la publicité foncière, и по ордонансу, действующему с 1 января 2022 года, она «приобретает ранг с даты своей регистрации», а не задним числом от подписания продажи. В Англии legal charge регистрируется на титуле, а первая законная ипотека незарегистрированной земли сама влечёт первую регистрацию. Везде второй залог стоит по рангу после первого по дате внесения — поэтому старую ипотеку нужно погасить, субординировать или прямо принять на себя до выдачи нового кредита.

Поскольку право — на вещь, а не на человека, два вопроса на практике расходятся. Правомочный покупатель с чистым титулом всё равно может получить отказ по кредиту на условиях нерезидента — иные LTV, ставка и пакет документов, а срок одобрения обычно длиннее нотариального; это предмет ипотеки нерезидента. И наоборот, покупку можно профинансировать, вообще не обременяя объект: ломбардный или портфельный кредит под счёт ценных бумаг оставляет титул свободным ценой маржинального риска в другом месте. Как обеспеченный кредитор берёт, ранжирует и обращает взыскание на обеспечение — отдельная дисциплина, а её трансграничное исполнение (где находится актив, где зарегистрировано обеспечение и какой процесс несостоятельности применяется) решает, превратится ли приоритет в деньги.

На компанию или на себя: те же оси, разные ответы

Страновые заметки выше показывают обёртки, которые помогают (французский SCI для постепенного дарения, болгарский EOOD как единственный законный способ для не-ЕС гражданина держать землю под домом), и обёртки, которые наказывают (плоские 17% SDLT плюс ATED на жилую недвижимость в Лондоне, 65% ABSD в Сингапуре, штрафные ставки для компаний из чёрного списка в Испании и Португалии). Дело не в том, что одно лучше, — а в том, что одни и те же оси дают противоположные ответы по стране и по цели. Поставьте их рядом по одинаковым осям, прежде чем решать.

Сравнение редко даёт универсального победителя. Обёртка, которая экономит наследственные трения во Франции, создаёт ежегодный счёт ATED в Лондоне и файл КИК дома; личное владение, дешёвое на входе, бывает труднее всего передать. Benefit-in-kind по корпоративным активам — ось, о которой покупатели забывают чаще всего: как только компания, владеющая виллой, пускает пожить в ней своего бенефициара, само проживание может стать облагаемым доходом.

Владение и использование: жить самому или сдавать

Ежегодная стоимость одного и того же объекта зависит от того, как его используют, и правила делятся чётко. Само владение может облагаться, даже когда объект пуст, — испанский вменённый доход за пустое жильё, французский IFI на дорогую недвижимость. Сдача добавляет подоходный налог по стране объекта — от 10% в Болгарии до 24% с валовой аренды для не-ЕС владельцев в Испании — и часто лицензионный или ограничивающий краткосрочную аренду режим: некоторые покупки, связанные с резидентством, вовсе запрещают краткосрочную сдачу (объект по греческой golden visa нельзя сдавать краткосрочно). А личное использование внутри обёртки заново открывает вопрос benefit-in-kind. Право на покупку проявляется и здесь: право владеть — это не право сдавать, и покупка, обусловленная резидентством, может нести ограничение использования, которого нет при обычной покупке.

Один объект за свою жизнь

Разбор жизненного цикла (иллюстративные цифры, вымышленные). Пара-нерезиденты покупает квартиру в Испании за €1,2 млн. Приобретение: проходят проверку права на покупку (для городского жилья разрешение не нужно), платят ITP, подписывают escritura и регистрируются — nota simple теперь показывает их собственниками. Финансирование: банк даёт €600 тыс.; hipoteca — inscripción constitutiva и берёт первый ранг при регистрации. Использование: два года живут сами, затем сдают, платя подоходный налог нерезидента с аренды. Разрыв: развод. Суд, компетентный по разводу, может приказать продать или передать квартиру, но приказ всё равно нужно зарегистрировать на испанском титуле, а первую по рангу hipoteca банка развод не затрагивает. Выход: при продаже сначала гасят и снимают залог €600 тыс., платят налог нерезидента на прирост (19%) и муниципальный plusvalía, а чистый остаток делят по брачному режиму. Купи пара через компанию — развод делил бы доли, продажа могла бы стать share deal, а за спиной стояли бы история benefit-in-kind и КИК: тот же цикл, но у каждого ответа другой владелец.

Семья, наследство и споры: кто отвечает за каждую развилку

Самые крутые повороты цикла принадлежат другим страницам, и указать на нужную — половина ответа. При распаде брака то, что каждый супруг получает от объекта, зависит сперва от режима супружеского имущества, затем от того, какой суд имеет подсудность по разводу и как он делит имущество; вещное право по-прежнему определяет lex situs, так что иностранный приказ меняет реестр лишь после признания и внесения на месте. При смерти недвижимость почти всегда идёт по праву места нахождения, с местной обязательной долей и наследственным налогом — от нуля (Австрия) до 40% (Великобритания) или 45% по прямой линии (Франция); планируйте это через наследование зарубежной недвижимости, выбор права по Регламенту 650/2012 и общую карту наследственного планирования. При споре — граница, дефект титула, кредитор, обращающий взыскание, сособственник, блокирующий продажу, — вопросы о том, какой форум решает и исполнимо ли его решение там, где находится актив, образуют собственную дисциплину; налоговый спор о перечисленных выше налогах владения идёт через налоговые споры. Повторяющаяся ловушка: право, выигранное в одной стране, не самоисполняется в другой, пока не признано и не перерегистрировано на местном титуле.

Карта жизненного цикла: какая страница отвечает за каждый этап

Одиннадцать страновых страниц выше отвечают по месту; эта таблица читает ту же покупку по этапам, чтобы можно было сразу перейти к странице, которая владеет каждым вопросом. Каждый этап решает свой орган, и ни один не отвечает за остальные.

Частые ошибки

1. Покупка «ради ВНЖ» по памяти 2019 года. Покупатель рассчитывает на golden visa, которой больше нет. Проверяйте статус программы на дату сделки, а не по статьям пятилетней давности: из одиннадцати юрисдикций прямой статус дают Болгария, Греция, Кипр и ОАЭ.
2. Задаток до проверки окончательного платежа. До подписания проверьте стороны, происхождение средств, банки отправителя и получателя, посредников и последствия неудачного платежа по договору. Статья 5b применяется при выполнении её условий о лице, вкладе и кредитной организации; утрата задатка зависит от договора и применимого права.
3. Компания «для конфиденциальности». Анонимности больше нет — реестры бенефициаров раскрывают владельца, а обёртка включает штрафные ставки: ATED в Лондоне, 65% ABSD в Сингапуре, 3% в Испании. Компания — инструмент под задачу, не дефолт.
4. Забытые налоги владения. Испанский налог на вменённый доход, французский IFI, лондонский ATED приходят каждый год независимо от того, живёт владелец в квартире или нет. Считайте стоимость владения на 10 лет вперёд, а не только вход.
5. Сделка без проверки права на покупку. Земля в Болгарии, любой объект в Австрии без одобрения Grundverkehrskommission, landed-дом в Сингапуре без LDAU — такие сделки ничтожны или зависают неисполненными. Сначала допуск, потом договор.
6. Наследство «потом». Форма владения, выбранная при покупке, определяет наследственный сценарий на десятилетия. Менять структуру после — это второй налог на вход; выбор права по Регламенту 650/2012 и завещание оформляются вместе со сделкой.