Квартира в Лондоне, вилла в Тоскане и кондо в Сингапуре — три разных правовых мира: где-то нерезиденту не зададут ни одного вопроса, где-то потребуют разрешение земельной комиссии, а где-то налог на вход сопоставим с ценой самой квартиры. Главные сюрпризы при этом ждут не в праве собственности, а вокруг него: платёжный маршрут, ежегодные налоги нерезидента и наследование по праву страны объекта.
длина полосы — совокупная налоговая цена входа для нерезидента; у Италии база кадастровая, у Австрии к деньгам добавляется разрешение
страна 8 из 8
сингапур
Кондо иностранец покупает свободно, дома с землёй — только с одобрения LDAU. Но к базовому гербовому сбору до 6% добавляется ABSD 60% от всей цены — крупнейший в мире налог на иностранного покупателя.
Сделка имеет смысл только при очень длинном горизонте или после получения PR (тогда ABSD на первый объект — 5%). Компания или траст ещё хуже: 65%.
разбор →восемь юрисдикций
с чего начинается выбор страны
По каждой стране есть отдельный разбор: кто может купить, что нужно для сделки, налоги на вход и владение, что покупка даёт по статусу и какие техники структурирования реально работают.
Шенген с 2025-го, евро с 2026-го, налоги 10% почти на всё — и ВНЖ за покупку от €307 000. Земля лично не-ЕС недоступна: дом с участком оформляют на EOOD.
разбор →австрияЕдинственная страна восьмёрки с разрешительным режимом для не-ЕС в каждой земле. Зато ноль налога на наследство и предсказуемые 30% на выходе.
разбор →францияКупить просто, владеть дорого, завещать сложно. SCI и разделение на узуфрукт и nue-propriété решают наследственный вопрос — если сделаны вместе с покупкой.
разбор →португалияGolden visa за недвижимость мертва с 2023-го, а с сентября 2026-го нерезидент платит flat IMT 7,5%. Осталась D7 от €920 в месяц — и возврат налога тем, кто переезжает.
разбор →италияВзаимность для россиян подтверждена нотариатом, вход считается от кадастра, а после пяти лет владения продажа вообще без налога. Тихая находка восьмёрки.
разбор →испанияGolden visa отменена 3 апреля 2025-го, «100% налог» завис в Конгрессе. Главный выбор — регион: между Мадридом и Каталонией разница в налогах на вход и наследство кратная.
разбор →лондонСамый открытый и самый дорогой вход: SDLT нерезидента до ~17%, IHT 40% навсегда, а покупка через компанию — это ROE, ATED и 17% на входе.
разбор →сингапурABSD 60% превращает покупку в потребление, а не инвестицию. Исключение — граждане США, Швейцарии, Лихтенштейна, Норвегии и Исландии: по FTA покупают первый объект без ABSD.
разбор →деньги и санкционный слой
как заплатить за сделку
Для покупателя с российским паспортом главный вопрос сделки в ЕС — не «можно ли купить», а «как заплатить». Запрета покупать нет ни в одной из восьми стран; работает другое ограничение — банковское.
Статья 5b Регламента 833/2014 запрещает банкам ЕС держать больше €100 000 на счетах граждан и резидентов РФ. Исключение полное — для граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии и для обладателей вида на жительство в этих странах. Поэтому сделку строят от маршрута денег: счёт покупателя в ЕС при наличии ВНЖ, дружественная юрисдикция или нотариальный эскроу — Еврокомиссия прямо указывает, что оплата через счёт нотариуса сама по себе не запрещена, но не должна обходить лимит. В Великобритании аналогичный порог — £50 000 для граждан РФ, живущих в России.
Со стороны России дорога расчистилась: с 8 декабря 2025 года ЦБ снял лимит в $1 млн в месяц на переводы за рубеж. Ограничение теперь не юридическое, а инфраструктурное: SWIFT-платёж из несанкционного российского банка провести можно, но европейский банк-получатель с высокой вероятностью отклонит его по комплаенсу. Практический стандарт — платить с зарубежного счёта, о котором уведомлена ФНС.
недели 0–2
налоговый номер (NIE, NIF, codice fiscale) и пакет source of funds
недели 2–6
локальный счёт или эскроу-маршрут — самый частый затык сделки
недели 4–8
задаток и договор: только после согласованного маршрута денег
недели 8–16
закрытие у нотариуса/солиситора и регистрация титула
после
ежегодные налоги нерезидента, аренда, планирование наследования
резидентство
что покупка даёт по статусу
Эпоха «квартира = золотая виза» закончилась: Португалия убрала недвижимость из программы в 2023-м, Испания отменила её целиком в апреле 2025-го, Великобритания закрыла инвесторскую визу ещё в 2022-м. Осталось три честных сценария.
Жильё от 600 000 BGN (≈€307 000), оплаченное через болгарский банк, — основание для продлеваемого ВНЖ; через пять лет — постоянное пребывание. Единственная прямая конвертация покупки в статус во всей восьмёрке.
разбор →опора для «пассивных» визИспанская NLV (доход от €2 400 в месяц), португальская D7 (от €920), французский visiteur, итальянская residenza elettiva (от ~€31 000 в год): везде собственное жильё закрывает требование о размещении и усиливает досье, но дохода не заменяет.
разбор →просто 90/180 — или 6 месяцев в UKВ Лондоне, Сингапуре и Австрии недвижимость не даёт ничего: туристический режим и внимательный счёт дней. С 2025-го Болгария в Шенгене — её дни тоже считаются в общем лимите 90/180.
разбор →структуры владения
на себя или на компанию
Универсального ответа нет — по странам логика противоположная. Обёртка помогает там, где решает наследование или доступ к земле, и наказывается там, где государство борется с «конвертами».
рабочие конфигурации
Дефолт почти везде. В Лондоне жильё «для себя» после 2017 года покупают лично — конверт больше не спасает от IHT и стоит 17% на входе плюс ATED ежегодно. В Италии личная покупка сохраняет prezzo-valore, в Сингапуре компания и траст платят ABSD 65% вместо 60%.
| обёртка | что происходит | |
|---|---|---|
| лондон | офшорная компания | 17% SDLT на входе, ATED ежегодно, с 2017-го прозрачна для IHT, бенефициар публичен в ROE |
| сингапур | компания или траст | ABSD 65% вместо 60% — обёртки строго наказываются |
| австрия | share deal | с 1 июля 2025-го доли «компании-недвижимости» облагаются 3,5% от рыночной стоимости |
| испания · португалия | компания из чёрного списка | штрафные режимы: 3% в год от кадастра в Испании, IMI 7,5% и IMT 10% в Португалии |
владение и выход
сколько стоит держать и продать
Ежегодная нагрузка нерезидента складывается из местного налога на недвижимость, налога на аренду и — во Франции — налога на богатство. На выходе диапазон от нуля в Сингапуре до 30% в Австрии.
| ежегодно | аренда | выход | |
|---|---|---|---|
| болгария | до 0,45% + мусорный сбор | 10% у источника | 10% с прироста |
| австрия | символический Grundsteuer | прогрессия с добавкой для нерезидента | ImmoESt 30% |
| франция | taxe foncière + TH на второе жильё + IFI от €1,3 млн | минимум 20% + 17,2% соцсборов | 19% + 17,2%, убывает до нуля за 22–30 лет |
| португалия | IMI 0,3–0,45% + AIMI от €600k | 25% (10% за долгую умеренную аренду) | половина прироста по прогрессии |
| италия | IMU ~0,9–1,1% от кадастровой базы | cedolare secca 21% | 26% до 5 лет, дальше — ноль |
| испания | IBI + налог на вменённый доход даже за пустую квартиру | не-ЕС: 24% с валовой выручки | 19% + удержание 3% покупателем |
| лондон | council tax; с 2028-го — mansion-tax от £2 500 на жильё дороже £2 млн | 20/40/45% (с 2027-го — 22/42/47%) | NRCGT 18/24%, декларация за 60 дней |
| сингапур | property tax 12–36% от годовой арендной стоимости | 24% с чистого дохода | нет CGT; SSD до 16% при продаже раньше 4 лет |
ориентиры на июль 2026, без учёта льгот и соглашений · точные ставки и пороги — в страновых разборах
частые ошибки
где сделки ломаются
проверка
оцените свою сделку
Риск определяется сочетанием, а не страной по отдельности: российский паспорт без ВНЖ — это платёжный маршрут, дом с землёй — это допуск к покупке, ожидание ВНЖ — это проверка карты программ на дату сделки. Выберите свой расклад — список первоочередных проверок соберётся сам.
куда смотрим
вводные
проверить в первую очередь: 1
- ст. 5b: банк ес не держит больше €100 000 для граждан рф без внж — платёжный маршрут согласуйте до задатка
материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. подготовлен для публичного ознакомления и свободен к копированию.
Контактная информация
Если у вас возникли вопросы или требуется консультация, наши эксперты будут рады помочь