Концепция
Австрия — самый зарегулированный вход из восьми стран нашего обзора, и устроен он непривычно: право иностранца купить жильё регулирует не федерация, а каждая из девяти федеральных земель собственным законом о земельном обороте — Grundverkehrsgesetz. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии приравнены к австрийцам и проходят без вопросов. Покупатель из третьей страны почти везде обязан до регистрации права получить одобрение земельной комиссии.
География решает всё. В Вене разрешение выдаёт магистрат при наличии «социального интереса» — реальной потребности в собственном жилье, что на практике почти всегда означает австрийский вид на жительство, — либо интереса экономического. Штирия, Каринтия и Нижняя Австрия — умеренные режимы с рабочими шансами при самостоятельном проживании. Тироль, Зальцбург и Форарльберг для покупателя из третьей страны практически закрыты, и там же действуют жёсткие ограничения на «дома выходного дня», которые бьют даже по гражданам ЕС: купить шале в Кицбюэле «под отпуск» нельзя независимо от паспорта.
Как устроена сделка и что стоит вход
Механика такая: договор подписывается с отлагательным условием, в земельную комиссию уходит заявление с обоснованием цели покупки, после одобрения расчёт проходит через трастовый счёт нотариуса или адвоката, и только затем право регистрируется в поземельной книге. Сроки зависят от земли — от пары месяцев до трёх кварталов.
Сами налоги на вход скромные и предсказуемые: налог на приобретение недвижимости 3,5%, регистрационный сбор 1,1%, юрист или нотариус с трастовым сопровождением — полтора–три процента плюс НДС, агент — до трёх процентов плюс НДС с каждой стороны. Вместе с агентом выходит около десяти–двенадцати процентов сверх цены.
Для сделок через компании важна реформа, действующая с 1 июля 2025 года: порог облагаемой передачи долей снижен с 95 до 75 процентов, а продажа долей «компании-недвижимости» теперь облагается теми же 3,5% — но уже от рыночной стоимости объекта. Классическая оптимизация «продать доли вместо здания» закрыта.
Что даёт покупка
Ничего — золотых виз в Австрии нет и не было. Единственный пассивный маршрут — квотируемое разрешение на поселение без права работы: пассивный доход от примерно €2 600 в месяц на человека, немецкий на уровне A1 ещё до подачи и — главное — крошечные годовые квоты по землям, которые разбирают в первые январские дни. Собственная квартира закрывает требование о жилье, а в Вене одновременно помогает обосновать тот самый социальный интерес для земельной комиссии. Без статуса действует шенгенский режим девяносто из ста восьмидесяти.
Владение и аренда
Ежегодный налог на недвижимость символический — он до сих пор считается от оценок 1972 года и для обычной квартиры составляет сотни евро в год; реформу обсуждают давно, но к лету 2026-го она не принята. Налога на богатство нет. Арендный доход нерезидента облагается по прогрессивной шкале с неприятной особенностью: к базе для расчёта ставки прибавляется фиктивная добавка (€11 077 в 2026 году), из-за которой нерезидент платит заметно больше резидента с того же дохода.
Инвестору в венский старый фонд нужно знать про закон об аренде MRG: в домах довоенной постройки арендные ставки законодательно ограничены, что сжимает доходность классических Altbau-квартир. Короткая аренда в Вене с июля 2024 года разрешена максимум девяносто дней в году, а в жилых зонах исключения не выдаются.
Структуры, выход, наследство
Базовый сценарий — личное владение. GmbH имеет смысл только для крупного арендного портфеля: корпоративный налог 23%, но с учётом налога на дивиденды суммарная нагрузка приближается к сорока четырём процентам, и иностранный контроль над компанией не снимает разрешительный режим. Частный фонд — Privatstiftung — с 2026 года подорожал: входной налог поднят до 3,5%.
На выходе работает ImmoESt — плоские тридцать процентов с прироста для физических лиц, включая нерезидентов; для объектов, купленных до 2002 года, действует льготный расчёт с эффективной ставкой около четырёх процентов от цены. Освобождение главного жилья нерезиденту практически недоступно.
Наследство — неожиданно приятная часть: налога на наследство в Австрии нет с 2008 года. При переходе недвижимости наследникам или в дар платится лишь льготный налог на приобретение по ступенчатой шкале от половины процента до трёх с половиной от расчётной стоимости. Обязательная доля — Pflichtteil — существует, но устроена мягче французской: это денежное требование к наследству, а не право на сам объект. Выбор применимого права — по Регламенту 650/2012.
Российский паспорт
Национального запрета для граждан РФ в Австрии нет — в отличие, например, от Финляндии. Но разрешительная система сама по себе даёт комиссиям широкую дискрецию, и без австрийского ВНЖ шансы невысоки: реалистичный план — сначала статус или предварительный запрос в комиссию конкретной земли, потом поиск объекта. Плюс стандартный европейский набор: лимит €100 000 по статье 5b и придирчивость банков и трастовых агентов к источнику средств. Платёжные маршруты — в хабе.
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.