# Покупка недвижимости в Австрии нерезидентом: Grundverkehr, разрешения земель и Вена > Для покупателей не из ЕС каждая федеральная земля Австрии требует разрешение: Вена реальна, Тироль почти закрыт. GrESt 3,5%, share-deal реформа 2025, ImmoESt 30% и ноль налога на наследство. Author: Мария Плотникова — юрист, Family Office (https://wiki.private.law/authors/plotnikova) Last modified: 2026-08-09T07:04:00.000Z Canonical: https://wiki.private.law/austria-property-purchase Topics: investments Jurisdictions: austria Semantic tags: wealth-planning --- ## Концепция Австрия — самый зарегулированный вход из одиннадцати стран нашего обзора \(для контраста: прямой вход без разрешений земель — в [Болгарии](https://wiki.private.law/bulgaria-property-purchase)\), и устроен он непривычно: право иностранца купить жильё регулирует не федерация, а каждая из девяти федеральных земель собственным законом о земельном обороте — Grundverkehrsgesetz. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии приравнены к австрийцам и проходят без вопросов. Покупатель из третьей страны почти везде обязан до регистрации права получить одобрение земельной комиссии. География решает всё. В Вене разрешение выдаёт магистрат при наличии «социального интереса» — реальной потребности в собственном жилье, что на практике почти всегда означает австрийский вид на жительство, — либо интереса экономического. Штирия, Каринтия и Нижняя Австрия — умеренные режимы с рабочими шансами при самостоятельном проживании. Тироль, Зальцбург и Форарльберг для покупателя из третьей страны практически закрыты, и там же действуют жёсткие ограничения на «дома выходного дня», которые бьют даже по гражданам ЕС: купить шале в Кицбюэле «под отпуск» нельзя независимо от паспорта. > 🍓 Австрийская сделка для покупателя не из ЕС подписывается под отлагательным условием одобрения Grundverkehr: до решения комиссии договор «подвешен», а покупка в обход грозит штрафом и вычёркиванием из реестра. Обход через австрийскую GmbH не работает — компания под иностранным контролем сама считается иностранцем. ## Как устроена сделка и что стоит вход Механика такая: договор подписывается с отлагательным условием, в земельную комиссию уходит заявление с обоснованием цели покупки, после одобрения расчёт проходит через трастовый счёт нотариуса или адвоката, и только затем право регистрируется в поземельной книге. Сроки зависят от земли — от пары месяцев до трёх кварталов. Сами налоги на вход скромные и предсказуемые: налог на приобретение недвижимости 3,5%, регистрационный сбор 1,1%, юрист или нотариус с трастовым сопровождением — полтора–три процента плюс НДС, агент — до трёх процентов плюс НДС с каждой стороны. Вместе с агентом выходит около десяти–двенадцати процентов сверх цены. Для сделок через компании важна реформа, действующая с 1 июля 2025 года: порог облагаемой передачи долей снижен с 95 до 75 процентов, а продажа долей «компании-недвижимости» теперь облагается теми же 3,5% — но уже от рыночной стоимости объекта. Классическая оптимизация «продать доли вместо здания» закрыта. ## Что даёт покупка Ничего — [золотых виз](https://wiki.private.law/golden-visas) в Австрии нет и не было. В отличие от [Греции](https://wiki.private.law/greece-property-purchase) \(golden visa от €250 000\), [Кипра](https://wiki.private.law/cyprus-property-purchase) \(ПМЖ по Regulation 6\(2\) от €300 000\), [ОАЭ](https://wiki.private.law/uae-property-purchase) \(Golden Visa от AED 2 млн\) и [Болгарии](https://wiki.private.law/bulgaria-property-purchase) \(ВНЖ от 600 000 левов\), Австрия статуса за покупку недвижимости не даёт вовсе. Единственный пассивный маршрут в самой Австрии — квотируемое разрешение на поселение без права работы: пассивный доход от примерно €2 600 в месяц на человека, немецкий на уровне A1 ещё до подачи и — главное — крошечные годовые квоты по землям, которые разбирают в первые январские дни. Собственная квартира закрывает требование о жилье, а в Вене одновременно помогает обосновать тот самый социальный интерес для земельной комиссии. Без статуса действует шенгенский режим девяносто из ста восьмидесяти. ## Владение и аренда Ежегодный налог на недвижимость символический — он до сих пор считается от единых оценок \(Einheitswert\) по состоянию на 1 января 1973 года и для обычной квартиры составляет сотни евро в год; реформу обсуждают давно, но к лету 2026-го она не принята. Налога на богатство нет. Арендный доход нерезидента облагается по прогрессивной шкале с неприятной особенностью: к базе для расчёта ставки прибавляется фиктивная добавка \(€11 077 в 2026 году\), из-за которой нерезидент платит заметно больше резидента с того же дохода. Инвестору в венский старый фонд нужно знать про закон об аренде MRG: в домах довоенной постройки арендные ставки законодательно ограничены, что сжимает доходность классических Altbau-квартир. Короткая аренда в Вене с июля 2024 года разрешена максимум девяносто дней в году, а в жилых зонах исключения не выдаются. ## Структуры, выход, наследство Базовый сценарий — личное владение. GmbH имеет смысл только для крупного арендного портфеля: корпоративный налог 23%, но с учётом налога на дивиденды суммарная нагрузка приближается к сорока четырём процентам, и иностранный контроль над компанией не снимает разрешительный режим. Частный фонд — Privatstiftung — с 2026 года подорожал: входной налог поднят до 3,5%. На выходе работает ImmoESt — плоские тридцать процентов с прироста для физических лиц, включая нерезидентов; для объектов, купленных до 2002 года, действует льготный расчёт с эффективной ставкой около четырёх процентов от цены. Освобождение главного жилья нерезиденту практически недоступно. С наследством проще всего: налога на наследство в Австрии нет с 2008 года. При переходе недвижимости наследникам или в дар платится лишь льготный налог на приобретение по ступенчатой шкале от половины процента до трёх с половиной от расчётной стоимости. Обязательная доля — Pflichtteil — существует, но устроена мягче французской: это денежное требование к наследству, а не право на сам объект. Выбор применимого права — по [Регламенту 650/2012](https://wiki.private.law/succession-applicable-law). ## Российский паспорт Национального запрета для граждан РФ в Австрии нет — в отличие, например, от Финляндии. Но разрешительная система сама по себе даёт комиссиям широкую дискрецию, и без австрийского ВНЖ шансы невысоки: реалистичный план — сначала статус или предварительный запрос в комиссию конкретной земли, потом поиск объекта. Плюс стандартный европейский набор: лимит €100 000 по статье 5b и придирчивость банков и трастовых агентов к источнику средств. Платёжные маршруты — в [хабе](https://wiki.private.law/foreign-real-estate-purchase). > 🍓 Австрия для покупателя не из ЕС — страна одного вопроса: пройдёт ли Grundverkehr. Сначала оцениваются шансы одобрения в конкретной земле, и только потом ищется объект — не наоборот. --- ## Factual claims - Инвестору в венский старый фонд нужно знать про закон об аренде MRG: в домах довоенной постройки арендные ставки законодательно ограничены, что сжимает доходность классических Altbau-квартир. - На выходе работает ImmoESt — плоские тридцать процентов с прироста для физических лиц, включая нерезидентов; для объектов, купленных до 2002 года, действует льготный расчёт с эффективной ставкой около четырёх процентов от цены. - С наследством проще всего: налога на наследство в Австрии нет с 2008 года.