Концепция
Лондон — самый открытый большой рынок жилья в мире. Реестру и государству всё равно, какой у покупателя паспорт и где он живёт: иностранец покупает квартиру на тех же правах, что и британец, без разрешений и квот. Вся регуляторика спрятана в другом месте — в налоге на вход, который для нерезидента собирается из трёх слоёв, в публичном реестре бенефициаров для компаний и в наследственном налоге, от которого лондонская квартира не прячется ни за какой структурой.
Прежде чем считать деньги, стоит понять устройство титула. Freehold — полная собственность, так продаются дома. Почти все лондонские квартиры — это leasehold, долгосрочная аренда на 99–999 лет. Чем короче остаток срока, тем дешевле квартира и тем дороже продление. Реформа leasehold принята ещё в 2024 году, но её ключевые оценочные нормы к лету 2026-го так и не заработали: если вам предлагают квартиру с коротким лизом «в ожидании реформы», это предмет торга с продавцом, а не повод надеяться на законодателя.
Как устроена сделка
Для самой покупки не нужно ничего — ни налогового номера, ни британского счёта. Номер UTR понадобится позже, когда появится арендный доход или продажа, а деньги на завершение сделки проходят через клиентский счёт солиситора. Солиситор здесь — центральная фигура: он проверяет титул, заказывает searches, подаёт налоговую декларацию в течение четырнадцати дней после закрытия, регистрирует переход права и — по закону о противодействии отмыванию — досконально проверяет происхождение денег покупателя. Пакет source of funds стоит собрать до того, как вы начали торговаться.
Сам процесс двухступенчатый, и это надо понимать с самого начала. Оффер ни к чему не обязывает ни одну из сторон: продавец может поднять цену, покупатель — уйти. Обязательства возникают только при обмене контрактами (exchange), когда вносится депозит в десять процентов. Завершение (completion) наступает через две-четыре недели после обмена. Вся сделка за живые деньги обычно занимает восемь–двенадцать недель.
Налоги на входе
Базовая шкала SDLT с апреля 2025 года начинается с нуля на первых £125 000 и доходит до 12% на части цены свыше £1,5 млн. К ней добавляются две надбавки, каждая — на всю цену: пять процентов за дополнительное жильё и два процента за нерезидентство. Тест нерезидентства простой — меньше 183 дней в Британии за двенадцать месяцев вокруг сделки.
Посчитаем на конкретной квартире за £2 млн. Базовый налог по шкале — £153 750. Надбавка за второй объект — ещё £100 000. Надбавка нерезидента — ещё £40 000. Итого £293 750, эффективная ставка 14,7%. Это и есть настоящая цена входа в прайм-Лондон.
Если покупает компания и цена выше £500 000, вместо шкалы действует плоская ставка 17%. К ней прилагается обязанность иностранной компании зарегистрироваться в Register of Overseas Entities с раскрытием бенефициаров и ежегодным обновлением данных: без действующего номера в этом реестре компания не может ни купить, ни продать, ни заложить британскую недвижимость. Реестр публичный — искать владельца квартиры по фамилии может кто угодно.
Что даёт покупка
Ничего иммиграционного. Инвесторская виза закрыта в феврале 2022 года, и замены «за пассивные деньги» не появилось. Турист может находиться в стране до шести месяцев за визит. Есть и обратная сторона: собственное жильё — это дополнительная «связь с Британией» в тесте налогового резидентства, которая сокращает безопасное число дней в стране. Владелец лондонской квартиры, который проводит в ней много времени, рискует стать британским налоговым резидентом раньше, чем планировал.
Владение и аренда
Текущие расходы начинаются с council tax — для квартиры в хорошем районе это несколько тысяч фунтов в год. С апреля 2028 года к нему добавится новый ежегодный сбор на жильё дороже £2 млн: от £2 500 до £7 500 в год в зависимости от стоимости. Если объект держит компания, работает ATED — ежегодный налог на «завёрнутое» жильё: для объекта стоимостью £2–5 млн это £32 200 в год по ставкам 2026/27 года. Для настоящего арендного бизнеса есть освобождение, но декларацию подавать нужно всё равно.
Арендный доход нерезидента облагается британским налогом по обычной шкале, а с апреля 2027 года для арендного дохода вводятся отдельные, чуть более высокие ставки. Если не зарегистрироваться в схеме для зарубежных арендодателей, агент будет удерживать двадцать процентов у источника. Сама экономика аренды тоже изменилась: с мая 2026 года действует Renters' Rights Act — договоры стали бессрочными, а выселение без причины ушло в прошлое. Лондонский buy-to-let стал бизнесом для терпеливых.
Почему офшорная обёртка умерла
Классическая схема девяностых и нулевых — лондонская квартира на BVI-компании — давала анонимность и защиту от наследственного налога. Сегодня она не даёт ни того, ни другого. С 2017 года доли офшорных компаний, чья стоимость сидит в британском жилье, сами считаются британским активом для наследственного налога. Реестр ROE раскрывает бенефициара публично. Остаются только издержки: семнадцать процентов на входе и ATED каждый год.
Поэтому жильё «для себя» теперь покупают лично. Компания — обычно уже британская Ltd — оправдана только для арендного портфеля: корпоративный налог вместо прогрессивной шкалы и полный вычет процентов по кредиту, который физлицам давно урезан. Трасты от наследственного налога по британскому жилью тоже не спасают — для них работает собственный режим периодических сборов.
Выход и наследство
При продаже нерезидент платит налог на прирост по ставкам 18/24% и обязан подать декларацию и заплатить в течение шестидесяти дней после закрытия — даже если продал в убыток. Для купленного до апреля 2015 года прирост считается от стоимости на 2015 год.
Настоящий скрытый риск лондонской недвижимости — наследственный. Британский объект попадает под налог на наследство в сорок процентов сверх порога £325 000 независимо от того, где жил и чьим резидентом был владелец, а наследникам придётся проходить английский probate. Реформа 2025 года заменила режим нон-домов тестом долгосрочного резидентства, но для самой квартиры это ничего не изменило — она в периметре всегда. Работают другие инструменты: страхование жизни под налоговую ликвидность, долговое плечо, совместная собственность и правильно составленное завещание. Подробнее — в разборе наследования зарубежной недвижимости.
Российский паспорт
Запрета на покупку для граждан РФ нет — ограничения касаются только фигурантов санкционных списков и денег из подсанкционных банков. На практике работают два фильтра. Первый — депозитный потолок в £50 000 для граждан России, живущих в России; на обладателей британской визы он не распространяется. Второй — банковский комплаенс: солиситоры и агенты обязаны проверять санкционные списки, а происхождение российских денег изучают особенно тщательно. Как выстроить платёжный маршрут — в хабе по покупке недвижимости за рубежом.
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.