# Покупка недвижимости в Лондоне нерезидентом: SDLT, ROE и наследственный налог

> Ограничений для иностранцев нет, но SDLT с надбавками 5% + 2% даёт до ~17%, компания платит ATED и раскрывается в ROE, а UK-недвижимость всегда под IHT 40%. Разбор сделки.

Author: Мария Плотникова — юрист, Family Office (https://wiki.private.law/authors/plotnikova)
Last modified: 2026-07-06T11:00:00.000Z
Canonical: https://wiki.private.law/london-property-purchase
Topics: investments
Jurisdictions: uk
Semantic tags: wealth-planning

---

## Концепция

Лондон — самый открытый большой рынок жилья в мире. Реестру и государству всё равно, какой у покупателя паспорт и где он живёт: иностранец покупает квартиру на тех же правах, что и британец, без разрешений и квот. Вся регуляторика спрятана в другом месте — в налоге на вход, который для нерезидента собирается из трёх слоёв, в публичном реестре бенефициаров для компаний и в наследственном налоге, от которого лондонская квартира не прячется ни за какой структурой.

Прежде чем считать деньги, стоит понять устройство титула. Freehold — полная собственность, так продаются дома. Почти все лондонские квартиры — это leasehold, долгосрочная аренда на 99–999 лет. Чем короче остаток срока, тем дешевле квартира и тем дороже продление. Реформа leasehold принята ещё в 2024 году, но её ключевые оценочные нормы к лету 2026-го так и не заработали: если вам предлагают квартиру с коротким лизом «в ожидании реформы», это предмет торга с продавцом, а не повод надеяться на законодателя.

> 🍓 Ограничений на покупку нет, но нерезидент со вторым жильём платит SDLT по трём слоям сразу: базовая шкала, надбавка 5% за дополнительный объект и надбавка 2% за нерезидентство. На квартире за £2 млн это £293 750 — почти пятнадцать процентов цены.

## Как устроена сделка

Для самой покупки не нужно ничего — ни налогового номера, ни британского счёта. Номер UTR понадобится позже, когда появится арендный доход или продажа, а деньги на завершение сделки проходят через клиентский счёт солиситора. Солиситор здесь — центральная фигура: он проверяет титул, заказывает searches, подаёт налоговую декларацию в течение четырнадцати дней после закрытия, регистрирует переход права и — по закону о противодействии отмыванию — досконально проверяет происхождение денег покупателя. Пакет source of funds стоит собрать до того, как вы начали торговаться.

Сам процесс двухступенчатый, и это надо понимать с самого начала. Оффер ни к чему не обязывает ни одну из сторон: продавец может поднять цену, покупатель — уйти. Обязательства возникают только при обмене контрактами (exchange), когда вносится депозит в десять процентов. Завершение (completion) наступает через две-четыре недели после обмена. Вся сделка за живые деньги обычно занимает восемь–двенадцать недель.

## Налоги на входе

Базовая шкала SDLT с апреля 2025 года начинается с нуля на первых £125 000 и доходит до 12% на части цены свыше £1,5 млн. К ней добавляются две надбавки, каждая — на всю цену: пять процентов за дополнительное жильё и два процента за нерезидентство. Тест нерезидентства простой — меньше 183 дней в Британии за двенадцать месяцев вокруг сделки.

Посчитаем на конкретной квартире за £2 млн. Базовый налог по шкале — £153 750. Надбавка за второй объект — ещё £100 000. Надбавка нерезидента — ещё £40 000. Итого £293 750, эффективная ставка 14,7%. Это и есть настоящая цена входа в прайм-Лондон.

Если покупает компания и цена выше £500 000, вместо шкалы действует плоская ставка 17%. К ней прилагается обязанность иностранной компании зарегистрироваться в Register of Overseas Entities с раскрытием бенефициаров и ежегодным обновлением данных: без действующего номера в этом реестре компания не может ни купить, ни продать, ни заложить британскую недвижимость. Реестр публичный — искать владельца квартиры по фамилии может кто угодно.

## Что даёт покупка

Ничего иммиграционного. Инвесторская виза закрыта в феврале 2022 года, и замены «за пассивные деньги» не появилось. Турист может находиться в стране до шести месяцев за визит. Есть и обратная сторона: собственное жильё — это дополнительная «связь с Британией» в тесте налогового резидентства, которая сокращает безопасное число дней в стране. Владелец лондонской квартиры, который проводит в ней много времени, рискует стать британским налоговым резидентом раньше, чем планировал.

## Владение и аренда

Текущие расходы начинаются с council tax — для квартиры в хорошем районе это несколько тысяч фунтов в год. С апреля 2028 года к нему добавится новый ежегодный сбор на жильё дороже £2 млн: от £2 500 до £7 500 в год в зависимости от стоимости. Если объект держит компания, работает ATED — ежегодный налог на «завёрнутое» жильё: для объекта стоимостью £2–5 млн это £32 200 в год по ставкам 2026/27 года. Для настоящего арендного бизнеса есть освобождение, но декларацию подавать нужно всё равно.

Арендный доход нерезидента облагается британским налогом по обычной шкале, а с апреля 2027 года для арендного дохода вводятся отдельные, чуть более высокие ставки. Если не зарегистрироваться в схеме для зарубежных арендодателей, агент будет удерживать двадцать процентов у источника. Сама экономика аренды тоже изменилась: с мая 2026 года действует Renters' Rights Act — договоры стали бессрочными, а выселение без причины ушло в прошлое. Лондонский buy-to-let стал бизнесом для терпеливых.

## Почему офшорная обёртка умерла

Классическая схема девяностых и нулевых — лондонская квартира на BVI-компании — давала анонимность и защиту от наследственного налога. Сегодня она не даёт ни того, ни другого. С 2017 года доли офшорных компаний, чья стоимость сидит в британском жилье, сами считаются британским активом для наследственного налога. Реестр ROE раскрывает бенефициара публично. Остаются только издержки: семнадцать процентов на входе и ATED каждый год.

Поэтому жильё «для себя» теперь покупают лично. Компания — обычно уже британская Ltd — оправдана только для арендного портфеля: корпоративный налог вместо прогрессивной шкалы и полный вычет процентов по кредиту, который физлицам давно урезан. Трасты от наследственного налога по британскому жилью тоже не спасают — для них работает собственный режим периодических сборов.

## Выход и наследство

При продаже нерезидент платит налог на прирост по ставкам 18/24% и обязан подать декларацию и заплатить в течение шестидесяти дней после закрытия — даже если продал в убыток. Для купленного до апреля 2015 года прирост считается от стоимости на 2015 год.

Настоящий скрытый риск лондонской недвижимости — наследственный. Британский объект попадает под налог на наследство в сорок процентов сверх порога £325 000 независимо от того, где жил и чьим резидентом был владелец, а наследникам придётся проходить английский probate. Реформа 2025 года заменила режим нон-домов тестом долгосрочного резидентства, но для самой квартиры это ничего не изменило — она в периметре всегда. Работают другие инструменты: страхование жизни под налоговую ликвидность, долговое плечо, совместная собственность и правильно составленное завещание. Подробнее — в разборе [наследования зарубежной недвижимости](https://wiki.private.law/foreign-real-estate-succession).

## Российский паспорт

Запрета на покупку для граждан РФ нет — ограничения касаются только фигурантов санкционных списков и денег из подсанкционных банков. На практике работают два фильтра. Первый — депозитный потолок в £50 000 для граждан России, живущих в России; на обладателей британской визы он не распространяется. Второй — банковский комплаенс: солиситоры и агенты обязаны проверять санкционные списки, а происхождение российских денег изучают особенно тщательно. Как выстроить платёжный маршрут — в [хабе по покупке недвижимости за рубежом](https://wiki.private.law/foreign-real-estate-purchase).

> 🍓 Лондон проще всего на входе и дороже всего на горизонте поколений. Решение о том, в какой форме покупать и каким завещанием сопровождать, стоит принимать до сделки — исходя из сорокапроцентного наследственного налога, а не только из SDLT.

Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.

---

## Factual claims

- Базовая шкала SDLT с апреля 2025 года начинается с нуля на первых £125 000 и доходит до 12% на части цены свыше £1,5 млн.
- Посчитаем на конкретной квартире за £2 млн.
- Если покупает компания и цена выше £500 000, вместо шкалы действует плоская ставка 17%.
- Арендный доход нерезидента облагается британским налогом по обычной шкале, а с апреля 2027 года для арендного дохода вводятся отдельные, чуть более высокие ставки.
- При продаже нерезидент платит налог на прирост по ставкам 18/24% и обязан подать декларацию и заплатить в течение шестидесяти дней после закрытия — даже если продал в убыток.