Концепция
Португалия десять лет была главным европейским магнитом «недвижимость за статус» — и первой же от этой модели отказалась. С октября 2023 года golden visa за недвижимость не выдаётся. А с 1 сентября 2026-го страна делает следующий шаг: покупатели-нерезиденты платят плоский IMT 7,5% вместо прогрессивной шкалы. Это не запрет на покупку — запрета нет и не появилось, — а именно налоговая надбавка, и португальские юристы уже готовят её оспаривание через свободу движения капитала.
У нового налога важная механика. Ставка применяется ко всей базе без прогрессии и льгот, но переплату можно вернуть — разницу с обычной шкалой государство отдаёт тому, кто в течение двух лет станет португальским налоговым резидентом, либо сдаст объект в долгосрочную аренду по «умеренной» ставке до €2 300 в месяц минимум на три года из первых пяти. Для люкса дороже €1,15 млн мало что меняется — там и по старой шкале действовали те же 7,5%. Сильнее всего надбавка бьёт по среднему сегменту: на квартире за полмиллиона евро разница между старой шкалой и плоской ставкой — десятки тысяч.
Как устроена сделка
Без NIF — налогового номера — в Португалии нельзя ничего: ни открыть счёт, ни подписать договор. Нерезиденту не из ЕС номер выдают только вместе с назначением фискального представителя, который стоит €150–400 в год и принимает за вас корреспонденцию налоговой. Португальский банковский счёт формально не обязателен, но практически нужен: налог на покупку платится до сделки, а расчёты часто идут банковскими чеками.
Схема сделки: предварительный договор CPCV с задатком около десяти процентов — и по закону продавец, передумавший продавать, возвращает задаток в двойном размере, — затем уплата IMT и гербового сбора, затем escritura у нотариуса и регистрация. На всё обычно уходит один–три месяца. Нотариат и регистрация стоят скромно, порядка тысячи–полутора евро.
Налоги на входе
До 1 сентября 2026 года — и бессрочно для резидентов — действует прогрессивный IMT для второго жилья: от одного процента с ростом до восьми на верхних ступенях, дальше плоские шесть процентов до €1,15 млн и семь с половиной выше. К нему добавляется гербовый сбор 0,8%. База — большая из цены и налоговой стоимости объекта. Новостройки от застройщика для покупателя НДС не облагаются — платится тот же IMT с гербовым сбором, что и на вторичке.
Что даёт покупка
Прямого статуса — ничего. Golden visa жива, но без недвижимости: основной маршрут теперь — регулируемые фонды от €500 000, которым к тому же запрещено делать ставку на недвижимость. Для владельцев жилья рабочие визовые маршруты другие: D7 для пассивного дохода, планка которого привязана к минимальной зарплате (€920 в месяц с 2026 года), и D8 для удалённо работающих с доходом около €3 500 в месяц. Собственная квартира закрывает требование о жилье в обеих анкетах — а заодно открывает право на возврат IMT, если переезд случится в двухлетний срок.
Налоговый режим NHR закрыт с 2024 года. Его преемник IFICI — «NHR 2.0» — даёт двадцать процентов и освобождение зарубежных доходов, но только работающим в квалифицированных секторах: рантье и пенсионерам он не положен.
Владение и аренда
Ежегодный IMI составляет 0,3–0,45% от налоговой стоимости. Сверху работает AIMI — «налог на богатую недвижимость»: 0,7% с суммарной налоговой стоимости жилья свыше €600 000 на человека, один процент выше миллиона, полтора — выше двух; у супругов порог удваивается. Арендный доход нерезидента облагается по ставке двадцать пять процентов, а с 2026 года для новых долгосрочных договоров по умеренным ставкам действует льготный десятипроцентный режим.
Короткая аренда — alojamento local — пережила драму: общенациональную заморозку лицензий 2023 года новое правительство отменило, но контроль отдало муниципалитетам. В центре Лиссабона и в Порту новые лицензии практически не выдаются, а старые активно отзывают. Покупать «под Airbnb» в прайм-локациях больше нельзя — сначала лицензионная карта района, потом объект.
Для структур отдельное правило: недвижимость на компании из юрисдикции чёрного списка облагается карательно — IMT десять процентов, IMI и AIMI по семь с половиной. Обычная практика — личное владение; компания имеет смысл только под арендный бизнес и только из белых юрисдикций.
Выход и наследование
С 2023 года нерезидент при продаже уравнен с резидентами: облагается половина прироста по прогрессивной шкале, причём для определения ставки учитывается общемировой доход продавца. Наследственного налога как такового нет: супруг, дети и родители освобождены полностью, остальные платят гербовый сбор десять процентов с португальских активов. Обязательная доля — legítima — резервирует семье до шестидесяти процентов наследства, но иностранец может уйти от неё, выбрав своё национальное право в завещании по Регламенту 650/2012.
Российский паспорт
Покупать можно, банкинг — узкое место. Крупнейший банк страны CGD с 2025–2026 годов массово закрывает счета россиян без европейского вида на жительство, а лимит €100 000 по статье 5b Регламента 833/2014 ограничивает расчётный маршрут для граждан РФ без ВНЖ ЕС. Как выстроить платёж — в хабе по покупке недвижимости за рубежом.
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.