Концепция
Сингапур не запрещает иностранцам покупать жильё — он делает это экономически бессмысленным для спекулянтов и терпимым для тех, кому город нужен всерьёз и надолго. Кондоминиумы и квартиры иностранец покупает свободно, без разрешений. Дома с землёй — бунгало, таунхаусы, участки — закрыты законом Residential Property Act: нужно одобрение правительственного комитета LDAU, которое без статуса постоянного резидента и заметного экономического вклада почти не выдают. Исключение — Sentosa Cove, где иностранец может подать заявку на покупку landed, но только для собственного проживания. Государственное жильё HDB, в котором живёт большинство сингапурцев, иностранцам недоступно в принципе.
Как устроена сделка
Никаких предварительных налоговых регистраций не нужно. Механика рынка своеобразная: продавец выдаёт покупателю опцион — Option to Purchase — против одного процента цены. У покупателя около двух недель, чтобы исполнить опцион, доплатив депозит; гербовые сборы уплачивают в течение 14 дней после подписания исполненного опциона в Сингапуре (IRAS), а сделка закрывается за восемь–двенадцать недель. Ведёт её conveyancing-юрист; банки и юридические фирмы прогоняют стандартную проверку источника средств. Пенсионная система CPF иностранцам недоступна, ипотека возможна с кредитным плечом до трёх четвертей цены, но считается через жёсткий лимит совокупной долговой нагрузки.
Налоги на входе
Слоя два. Базовый гербовый сбор BSD платят все: прогрессия от одного до шести процентов, верхняя ставка — с части цены свыше трёх миллионов сингапурских долларов. Дальше начинается ABSD — дополнительный сбор, зависящий от статуса покупателя: иностранец платит шестьдесят процентов от всей цены, любая компания или траст — шестьдесят пять. На кондо за S$2 млн это S$69 600 базового сбора и S$1 200 000 дополнительного.
Единственная большая лазейка легальна и национальна: по соглашениям о свободной торговле граждане США, а также граждане и постоянные резиденты Швейцарии, Лихтенштейна, Норвегии и Исландии покупают первый жилой объект как сингапурцы — без ABSD вообще. Второе гражданство внезапно оказывается главным инструментом налогового планирования сингапурской сделки.
Что даёт покупка
Ничего. Ни визы, ни постоянного резидентства, ни преференций в иммиграционных программах. Инвесторская программа Global Investor Programme (EDB, критерии действуют с 15 марта 2023 года) требует десять миллионов сингапурских долларов в бизнес, двадцать пять в отобранный программой фонд либо односемейный офис с активами под управлением от двухсот миллионов, из которых не менее пятидесяти миллионов переводятся в Сингапур и размещаются в указанных EDB категориях активов — и жилая недвижимость в зачёт не идёт даже частично. Логика сделки здесь обратная европейской: сначала статус — рабочий пропуск, потом PR, — и только потом недвижимость. Постоянный резидент платит ABSD пять процентов на первый объект вместо шестидесяти.
Владение и аренда
Ежегодный налог на недвижимость считается от условной годовой арендной стоимости объекта. Для сдаваемого или пустующего жилья действует прогрессия от двенадцати до тридцати шести процентов этой условной ренты, для жилья в собственном проживании — льготная шкала, и иностранец-владелец может её получить, если действительно живёт в квартире. Арендный доход нерезидента облагается по ставке двадцать четыре процента с чистого дохода. Налога на богатство нет — его роль выполняет сама прогрессия налога на недвижимость.
Структуры
Не работают. Компания или траст платят шестьдесят пять процентов ABSD, поэтому жильё покупают лично практически все. Возврат части сбора для траста возможен только при жёстком условии: бенефициары — конкретные физические лица с безусловными долями. Парадокс в том, что сингапурские трастовые структуры великолепны — именно поэтому в них держат портфели, компании и недвижимость по всему миру. Всё, кроме местного жилья: про трастовую инфраструктуру — в хабе про Сингапур.
Выход и наследование
Налога на прирост капитала в Сингапуре нет. Вместо него — гербовый сбор продавца SSD, направленный против быстрых перепродаж: для купленного с 4 июля 2025 года продажа в первый год стоит шестнадцать процентов цены, во второй — двенадцать, в третий — восемь, в четвёртый — четыре, после четырёх лет — ноль. Наследственного налога нет с 2008 года, и ABSD на наследование не начисляется. Один нюанс: если по наследству переходит landed-дом, иностранному наследнику всё равно нужно одобрение LDAU — иначе объект придётся продать.
Российский паспорт
Специальных ограничений для граждан РФ нет — ABSD шестьдесят процентов, как у всех иностранцев. Но Сингапур ввёл собственные финансовые меры против четырёх российских банков — ВТБ, ВЭБа, Промсвязьбанка и банка «Россия», — поэтому деньги не должны приходить через эти каналы, а местные банки проверяют российские средства с повышенным вниманием. Общая логистика платежей — в хабе.
Та же покупка в Гонконге, ОАЭ и Казахстане
Цифра 60% что-то значит только в сравнении с альтернативами: три юрисдикции, которые покупатель такого профиля реально рассматривает, на входе не берут с иностранца почти ничего.
| Юрисдикция | Стоимость входа для иностранца | Ограничение для иностранца | Даёт ли покупка статус |
|---|---|---|---|
| Сингапур | BSD по шкале до 6% плюс ABSD 60% для физлица и 65% для компании или траста | Кондо свободно; landed — только с одобрением LDAU; HDB закрыто | Нет, и в зачёт Global Investor Programme жильё не идёт |
| Гонконг | Только ad valorem stamp duty: HK$100 до HK$4 млн, далее до 4,25% и 6,5% свыше HK$109 574 470 с 26 февраля 2026 года (IRD) | На жилые объекты — нет | Только внутри CIES и с лимитами: жилая до HK$10 млн в рамках HK$15 млн на всю недвижимость, одна сделка от HK$30 млн |
| ОАЭ (Дубай) | 4% сбора Dubai Land Department за переход права | Freehold только в отведённых зонах | Да: недвижимость от AED 2 млн даёт Golden Visa на 10 лет |
| Казахстан | Надбавки для покупателя нет, только регистрационный сбор | Сельскохозяйственная земля для иностранцев закрыта | Нет; инвесторская виза считает уставный капитал или бумаги, а не жильё |
Разрыв не краевой, а решающий. На кондо за S$2 млн сингапурские сборы составляют S$1 269 600; та же стоимость в Гонконге (около HK$12 млн) попадает в диапазон ad valorem 3,75% (IRD), в Дубае — под сбор 4%, то есть примерно в шестнадцать–семнадцать раз меньше. В действующей структуре ставок Гонконга нет отдельной надбавки для нерезидента — меры стороны спроса, которые когда-то стояли сверх основной шкалы, в публикуемых ставках Налогового управления отсутствуют, так что иностранец платит столько же, сколько местный.
Со статусом картина обратная, и это честное оправдание сингапурской цифры. В Дубае покупка сама и есть виза — от AED 2 млн и десять лет продлеваемого статуса (ОАЭ: обзор); в Гонконге жильё идёт в зачёт CIES только в узких лимитах, а это уже другой инструмент (резидентство в Гонконге); в Сингапуре и Казахстане покупка даёт квадратные метры и ничего больше.
Для держателя российского паспорта разница между строками решается не только ставками. Ни ОАЭ, ни Гонконг, ни Казахстан не вводили собственных санкций и принимают российские паспорта на сделке, тогда как Сингапур ввёл меры против ряда российских банков и смотрит на российские деньги пристальнее. Узкое место везде одно и то же — банк, через который идёт оплата, и подтверждение происхождения средств; карта ограничений — в карте санкционных режимов.
Сингапурская недвижимость для иностранца — потребление, а не инвестиция: при ABSD 60% сделка имеет смысл только на очень длинном горизонте или после получения PR — и те же деньги дают титул в Гонконге, Дубае или Алматы за долю стоимости входа. Сначала статус — потом квадратные метры.
Q/A
Почему та же покупка в Гонконге или Дубае стоит кратно дешевле?
Потому что ни там, ни там нет надбавки для иностранца. Гонконг берёт только ad valorem stamp duty — HK$100 до HK$4 млн, далее до 4,25% и 6,5% свыше HK$109 574 470 с 26 февраля 2026 года, — и отдельной ставки для нерезидента в действующих ставках Налогового управления нет. Дубай берёт 4% сбора Land Department. Казахстан не берёт надбавки вовсе, только регистрационный сбор. На фоне сингапурской связки BSD до 6% плюс ABSD 60% та же стоимость приобретается за долю этих денег; Сингапур продаёт за эту цену город, а не актив.
Какую недвижимость иностранец может купить в Сингапуре без разрешения?
Иностранец обычно может без разрешения приобрести квартиру или кондоминиум и strata landed unit в одобренном кондоминиуме. Для участка, дома и другой restricted residential property, включая Sentosa Cove, сначала требуется отдельное одобрение Land Dealings Approval Unit.
Какие гербовые сборы платит иностранный покупатель жилья?
На жилую недвижимость начисляется обычный BSD по прогрессивной шкале до 6% и ABSD. Для иностранца ABSD составляет 60% от большей из цены сделки и рыночной стоимости; для entity применяется 65%. Совместная покупка обычно получает наивысшую ставку среди покупателей.
Кто из иностранцев может получить освобождение от ABSD по соглашениям FTA?
Режим как для граждан Сингапура доступен гражданам США, а также гражданам и постоянным резидентам Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии. Льгота касается ABSD, требует оформления через IRAS и не отменяет ограничений на покупку земли.
Когда при продаже жилья возникает Seller's Stamp Duty?
Для жилья, приобретённого 4 июля 2025 года или позднее, SSD при продаже в первые четыре года равен 16%, 12%, 8% и 4% соответственно; после четырёх лет он не взимается. Сбор считают от большей из цены продажи и рыночной стоимости, а срок — от даты приобретения.
Даёт ли покупка жилья право на визу или постоянное резидентство?
Нет. Право собственности на жильё само по себе не создаёт визу, permanent residence или льготу в Global Investor Programme; иммиграционный статус оформляется отдельно. Компания или траст также не обходят ABSD: базовая ставка для entity и ABSD Trust составляет 65%, хотя для траста возможен условный возврат.