Концепция
Сингапур не запрещает иностранцам покупать жильё — он делает это экономически бессмысленным для спекулянтов и терпимым для тех, кому город нужен всерьёз и надолго. Кондоминиумы и квартиры иностранец покупает свободно, без разрешений. Дома с землёй — бунгало, таунхаусы, участки — закрыты законом Residential Property Act: нужно одобрение правительственного комитета LDAU, которое без статуса постоянного резидента и заметного экономического вклада почти не выдают. Исключение — остров Sentosa Cove, где иностранцам landed согласуют быстро и почти всегда, но только для собственного проживания. Государственное жильё HDB, в котором живёт большинство сингапурцев, иностранцам недоступно в принципе.
Как устроена сделка
Никаких предварительных налоговых регистраций не нужно. Механика рынка своеобразная: продавец выдаёт покупателю опцион — Option to Purchase — против одного процента цены. У покупателя около двух недель, чтобы исполнить опцион, доплатив депозит и заплатив гербовые сборы, после чего сделка закрывается за восемь–двенадцать недель. Ведёт её conveyancing-юрист; банки и юридические фирмы прогоняют стандартную проверку источника средств. Пенсионная система CPF иностранцам недоступна, ипотека возможна с кредитным плечом до трёх четвертей цены, но считается через жёсткий лимит совокупной долговой нагрузки.
Налоги на входе
Слоя два. Базовый гербовый сбор BSD платят все: прогрессия от одного до шести процентов, верхняя ставка — с части цены свыше трёх миллионов сингапурских долларов. Дальше начинается ABSD — дополнительный сбор, зависящий от статуса покупателя: иностранец платит шестьдесят процентов от всей цены, любая компания или траст — шестьдесят пять. На кондо за S$2 млн это S$69 600 базового сбора и S$1 200 000 дополнительного.
Единственная большая лазейка легальна и национальна: по соглашениям о свободной торговле граждане США, а также граждане и постоянные резиденты Швейцарии, Лихтенштейна, Норвегии и Исландии покупают первый жилой объект как сингапурцы — без ABSD вообще. Второе гражданство внезапно оказывается главным инструментом налогового планирования сингапурской сделки.
Что даёт покупка
Ничего. Ни визы, ни постоянного резидентства, ни преференций в иммиграционных программах. Инвесторская программа Global Investor Programme требует десять миллионов сингапурских долларов в бизнес, двадцать пять в фонд или family office с активами от двухсот миллионов — и жилая недвижимость в зачёт не идёт даже частично. Логика сделки здесь обратная европейской: сначала статус — рабочий пропуск, потом PR, — и только потом недвижимость. Постоянный резидент платит ABSD пять процентов на первый объект вместо шестидесяти.
Владение и аренда
Ежегодный налог на недвижимость считается от условной годовой арендной стоимости объекта. Для сдаваемого или пустующего жилья действует прогрессия от двенадцати до тридцати шести процентов этой условной ренты, для жилья в собственном проживании — льготная шкала, и иностранец-владелец может её получить, если действительно живёт в квартире. Арендный доход нерезидента облагается по ставке двадцать четыре процента с чистого дохода. Налога на богатство нет — его роль выполняет сама прогрессия налога на недвижимость.
Структуры
Не работают. Компания или траст платят шестьдесят пять процентов ABSD, поэтому жильё покупают лично практически все. Возврат части сбора для траста возможен только при жёстком условии: бенефициары — конкретные физические лица с безусловными долями. Парадокс в том, что сингапурские трастовые структуры великолепны — именно поэтому в них держат портфели, компании и недвижимость по всему миру. Всё, кроме местного жилья: про трастовую инфраструктуру — в хабе про Сингапур.
Выход и наследование
Налога на прирост капитала в Сингапуре нет. Вместо него — гербовый сбор продавца SSD, направленный против быстрых перепродаж: для купленного с 4 июля 2025 года продажа в первый год стоит шестнадцать процентов цены, во второй — двенадцать, в третий — восемь, в четвёртый — четыре, после четырёх лет — ноль. Наследственного налога нет с 2008 года, и ABSD на наследование не начисляется. Один нюанс: если по наследству переходит landed-дом, иностранному наследнику всё равно нужно одобрение LDAU — иначе объект придётся продать.
Российский паспорт
Специальных ограничений для граждан РФ нет — ABSD шестьдесят процентов, как у всех иностранцев. Но Сингапур ввёл собственные санкции против ряда российских банков — ВТБ, Сбербанка, ВЭБа, Промсвязьбанка и других, — поэтому деньги не должны приходить через эти каналы, а местные банки проверяют российские средства с повышенным вниманием. Общая логистика платежей — в хабе.
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.