# Покупка недвижимости в Сингапуре иностранцем: ABSD 60% и Residential Property Act

> Кондо иностранец покупает свободно, landed — только с разрешения LDAU. ABSD 60% для иностранцев, исключения по FTA, SSD при продаже раньше 4 лет и почему структуры не работают.

Author: Мария Плотникова — юрист, Family Office (https://wiki.private.law/authors/plotnikova)
Last modified: 2026-07-31T15:12:00.000Z
Canonical: https://wiki.private.law/singapore-property-purchase
Topics: investments
Jurisdictions: singapore
Semantic tags: wealth-planning

---

## Концепция

Сингапур не запрещает иностранцам покупать жильё — он делает это экономически бессмысленным для спекулянтов и терпимым для тех, кому город нужен всерьёз и надолго. Кондоминиумы и квартиры иностранец покупает свободно, без разрешений. Дома с землёй — бунгало, таунхаусы, участки — закрыты законом Residential Property Act: нужно одобрение правительственного комитета LDAU, которое без статуса постоянного резидента и заметного экономического вклада почти не выдают. Исключение — остров Sentosa Cove, где иностранцам landed согласуют быстро и почти всегда, но только для собственного проживания. Государственное жильё HDB, в котором живёт большинство сингапурцев, иностранцам недоступно в принципе.

> 🍓 Главная цифра Сингапура: ABSD 60% от цены для иностранного покупателя. Кондо за два миллиона сингапурских долларов обходится в три с четвертью миллиона с учётом гербовых сборов. Исключение по соглашениям о свободной торговле — граждане США, Швейцарии, Лихтенштейна, Норвегии и Исландии: первый объект без ABSD вообще.

## Как устроена сделка

Никаких предварительных налоговых регистраций не нужно. Механика рынка своеобразная: продавец выдаёт покупателю опцион — Option to Purchase — против одного процента цены. У покупателя около двух недель, чтобы исполнить опцион, доплатив депозит и заплатив гербовые сборы, после чего сделка закрывается за восемь–двенадцать недель. Ведёт её conveyancing-юрист; банки и юридические фирмы прогоняют стандартную проверку источника средств. Пенсионная система CPF иностранцам недоступна, ипотека возможна с кредитным плечом до трёх четвертей цены, но считается через жёсткий лимит совокупной долговой нагрузки.

## Налоги на входе

Слоя два. Базовый гербовый сбор BSD платят все: прогрессия от одного до шести процентов, верхняя ставка — с части цены свыше трёх миллионов сингапурских долларов. Дальше начинается ABSD — дополнительный сбор, зависящий от статуса покупателя: иностранец платит шестьдесят процентов от всей цены, любая компания или траст — шестьдесят пять. На кондо за S$2 млн это S$69 600 базового сбора и S$1 200 000 дополнительного.

Единственная большая лазейка легальна и национальна: по соглашениям о свободной торговле граждане США, а также граждане и постоянные резиденты Швейцарии, Лихтенштейна, Норвегии и Исландии покупают первый жилой объект как сингапурцы — без ABSD вообще. Второе гражданство внезапно оказывается главным инструментом налогового планирования сингапурской сделки.

## Что даёт покупка

Ничего. Ни визы, ни постоянного резидентства, ни преференций в иммиграционных программах. Инвесторская программа Global Investor Programme требует десять миллионов сингапурских долларов в бизнес, двадцать пять в фонд или family office с активами от двухсот миллионов — и жилая недвижимость в зачёт не идёт даже частично. Логика сделки здесь обратная европейской: сначала статус — рабочий пропуск, потом PR, — и только потом недвижимость. Постоянный резидент платит ABSD пять процентов на первый объект вместо шестидесяти.

## Владение и аренда

Ежегодный налог на недвижимость считается от условной годовой арендной стоимости объекта. Для сдаваемого или пустующего жилья действует прогрессия от двенадцати до тридцати шести процентов этой условной ренты, для жилья в собственном проживании — льготная шкала, и иностранец-владелец может её получить, если действительно живёт в квартире. Арендный доход нерезидента облагается по ставке двадцать четыре процента с чистого дохода. Налога на богатство нет — его роль выполняет сама прогрессия налога на недвижимость.

## Структуры

Не работают. Компания или траст платят шестьдесят пять процентов ABSD, поэтому жильё покупают лично практически все. Возврат части сбора для траста возможен только при жёстком условии: бенефициары — конкретные физические лица с безусловными долями. Парадокс в том, что сингапурские трастовые структуры великолепны — именно поэтому в них держат портфели, компании и недвижимость по всему миру. Всё, кроме местного жилья: про трастовую инфраструктуру — в [хабе про Сингапур](https://wiki.private.law/singapore-hub).

## Выход и наследование

Налога на прирост капитала в Сингапуре нет. Вместо него — гербовый сбор продавца SSD, направленный против быстрых перепродаж: для купленного с 4 июля 2025 года продажа в первый год стоит шестнадцать процентов цены, во второй — двенадцать, в третий — восемь, в четвёртый — четыре, после четырёх лет — ноль. Наследственного налога нет с 2008 года, и ABSD на наследование не начисляется. Один нюанс: если по наследству переходит landed-дом, иностранному наследнику всё равно нужно одобрение LDAU — иначе объект придётся продать.

## Российский паспорт

Специальных ограничений для граждан РФ нет — ABSD шестьдесят процентов, как у всех иностранцев. Но Сингапур ввёл собственные санкции против ряда российских банков — ВТБ, Сбербанка, ВЭБа, Промсвязьбанка и других, — поэтому деньги не должны приходить через эти каналы, а местные банки проверяют российские средства с повышенным вниманием. Общая логистика платежей — в [хабе](https://wiki.private.law/foreign-real-estate-purchase).

> 🍓 Сингапурская недвижимость для иностранца — потребление, а не инвестиция: при ABSD 60% сделка имеет смысл только на очень длинном горизонте или после получения PR. Сначала статус — потом квадратные метры.