Концепция
Болгария — самый массовый и при этом самый недооценённый юридически рынок из одиннадцати в нашем обзоре: на побережье сложилась большая русскоязычная община владельцев, а правила владения знают единицы. За последние два года страна изменилась сильнее, чем за предыдущие двадцать. С 1 января 2025 года Болгария полностью в Шенгене, с 1 января 2026-го — в еврозоне, с зафиксированным курсом конвертации 1,95583 лева за евро. Цены весь 2025 год росли двузначными темпами на ожидании евро.
Ключевая правовая особенность рынка проста, но о неё спотыкаются постоянно. Квартиры и здания иностранец любого гражданства покупает напрямую, без ограничений. А вот землю — включая участок под домом и двор — гражданин страны вне ЕС и ЕЭЗ лично купить не может: это конституционный запрет, и, если нет ратифицированного международного договора, исключение из него одно — наследование по закону (Конституция, ст. 22; Закон о собственности, ст. 29). Стандартное и полностью легальное решение — болгарское общество с ограниченной ответственностью с единственным участником, EOOD: компания со стопроцентным иностранным владением покупает участки под застройку и другие несельскохозяйственные земли, включая участок под домом; сельскохозяйственная земля закрыта для компаний, участники которых — лица из стран вне ЕС и ЕЭЗ (Закон о сельскохозяйственных землях, ст. 3(7)).
Как устроена сделка
Ни резидентство, ни виза для покупки не нужны. Схема короткая: предварительный договор с задатком около десяти процентов, затем нотариальный акт у нотариуса по месту объекта и регистрация в имущественном реестре в тот же день. Налоги и сборы считаются от большей из двух величин — цены и муниципальной налоговой оценки. Наличные жёстко ограничены: всё, что выше эквивалента десяти тысяч левов (около €5 113 после перехода на евро), идёт банковским переводом, и нотариус это проверяет (Закон о нотариусах, ст. 25(9)–(10)).
Регистрация в BULSTAT
Есть мелочь, о которой забывают почти все иностранные покупатели: владелец без болгарского личного номера обязан в течение семи дней после сделки зарегистрироваться в реестре BULSTAT. Под этим номером начисляются ежегодные налоги; за просрочку — штраф.
Совокупные расходы сделки скромные, обычно четыре–семь процентов:
| Статья расходов | Размер |
|---|---|
| Местный налог на передачу | 0,1–3% (София и крупные города держат максимум) |
| Нотариус | по тарифной сетке, потолок около €3 000 |
| Регистрация в имущественном реестре | 0,1% |
| Агентство | 2,5–3% |
Новостройки от застройщика продаются с двадцатипроцентным НДС в цене; при покупке на этапе стройки главный чекпоинт — Акт 16, протокол о годности здания к эксплуатации, и выдаваемое на его основе разрешение на эксплуатацию (Наредба № 3 от 2003 г., ст. 7(3)(16); Закон об устройстве территории, ст. 177).
Что даёт покупка: ВНЖ
Болгария — редкое исключение в Европе 2026 года: инвестиция не менее 600 000 левов (€306 775 по фиксированному курсу) в болгарскую недвижимость даёт право на продлеваемое пребывание, годовой ВНЖ с ежегодным продлением. Условия формальные и проверяемые: деньги за объект должны пройти через болгарский банк, ипотека — не больше четверти стоимости; подходит и личное владение, и компания, в которой заявителю принадлежит больше половины капитала (Закон об иностранцах, ст. 24(1)(19)). Через пять лет непрерывного ВНЖ можно претендовать на постоянное пребывание. Более дешёвая недвижимость тоже работает на статус — как подтверждение адреса для других оснований, пенсионного или торгового представительства.
Шенгенская арифметика
Шенгенское членство изменило арифметику поездок в обе стороны. Болгарские дни теперь считаются в общем лимите девяносто из ста восьмидесяти, а визы стали шенгенскими — владельцу без ВНЖ попасть в собственную квартиру стало сложнее, чем до 31 марта 2024 года, когда в Болгарии начали действовать шенгенские правила о визах и краткосрочном пребывании (Решение Совета (ЕС) 2024/3212). Это ещё один аргумент оформить ВНЖ тем, кто недвижимостью реально пользуется.
Владение, аренда, выход
Содержание и аренда
Содержание минимальное. Ежегодный налог на недвижимость составляет от сотых до 0,45% налоговой оценки, к нему добавляется сбор за вывоз мусора — для типичной курортной квартиры всё вместе выходит в сотни евро в год. Арендный доход нерезидента облагается окончательным налогом по плоской ставке десять процентов: его удерживает арендатор-предприятие, а в остальных случаях платит сам владелец (Закон о подоходном налоге с физических лиц, ст. 37, 46 и 65). Налога на богатство нет.
Продажа и выход
При продаже нерезидент платит десять процентов с прироста. Льгота «одно жильё во владении более трёх лет — без налога» распространяется на нерезидентов, только если они налоговые резиденты ЕС или ЕЭЗ, — жителю России она не положена (Закон о подоходном налоге с физических лиц, ст. 13(1)(1) и 37(7)). Для земельных объектов есть альтернативный выход: продать не недвижимость, а доли EOOD.
Цена EOOD
Про EOOD честно скажем и обратную сторону: регистрация стоит €500–1 000 при символическом капитале, но компания живая — ежегодная отчётность обязательна даже без деятельности и обходится в €300–700 бухгалтеру в год. Для налогового резидента России дополнительно проверяют статус КИК и условия участия или контроля, от которых зависят уведомления и отчётность. Трастов болгарское право не знает. (Источники: ФНС: КИК).
Наследование
Налог на наследство для супруга и прямой линии — ноль; братья, сёстры и их дети платят муниципальные 0,4–0,8%, прочие наследники — 3,3–6,6% с доли свыше 250 000 левов (€127 823) (Закон о местных налогах и сборах, ст. 31 и 36). Действует обязательная доля — запазена част — для детей, супруга и родителей, и, как везде в ЕС, иностранец может выбрать своё национальное право завещанием по Регламенту 650/2012. Полезная особенность: по наследству по закону гражданин страны вне ЕС и ЕЭЗ может получить даже землю — то самое конституционное исключение из земельного запрета; унаследованную сельскохозяйственную землю нужно продать допустимому покупателю в течение трёх лет (Закон о сельскохозяйственных землях, ст. 3б).
Российский паспорт
После 2022 года главная проблема болгарского портфеля — операционная. Переводы из российских банков не проходят, болгарские банки неохотно открывают счета жителям России — сказываются и лимит €100 000 по статье 5b, и собственный дерискинг, — платить ежегодные налоги из России неудобно, а визиты к собственной квартире требуют шенгенской визы.
Отсюда заметная волна продаж российскими владельцами в 2022–2025 годах — и зеркальная возможность для покупателей с налаженным платёжным маршрутом: выбор объектов на вторичке широкий, а торг уместен. Как выстроить маршрут — в хабе.
Болгария-2026 — уже не «дешёвая экзотика», а шенгенская евро-юрисдикция с минимальными налогами (десять процентов почти на всё) и одним из самых низких в хабе порогов ВНЖ за недвижимость: 600 000 левов, а через пять лет — ПМЖ.
Q/A
ВНЖ через покупку недвижимости
Даёт ли покупка любой квартиры в Болгарии право на ВНЖ?
Нет. Обычное владение недвижимостью само по себе не создаёт иммиграционный статус. Специальное основание статьи 24 требует инвестиции в болгарскую недвижимость стоимостью не менее 600 000 левов и отдельного заявления на разрешение; нужно также подтвердить оплату и выполнение остальных условий.
Можно ли профинансировать такую покупку ипотекой?
Да, но для основания по статье 24 размер непогашенного займа на момент заявления не должен превышать 25% стоимости приобретённой недвижимости. Банк, происхождение собственных средств, платёжные документы и право собственности проверяются отдельно, поэтому обычная ипотечная схема может не подойти.
Можно ли использовать болгарскую компанию для владения объектом?
Да. Закон допускает основание, если заявитель владеет более чем 50% капитала болгарской компании, а компания приобрела недвижимость не дешевле 600 000 левов на полностью внесённый капитал. Корпоративная оболочка не отменяет проверку инвестиций, оплаты и иммиграционных требований.
Постоянный статус и налоговое резидентство
Становится ли постоянный статус автоматическим через пять лет?
Нет. Пять лет владения объектом или продления разрешений сами по себе не превращаются в постоянное проживание. Для долгосрочного или постоянного статуса подают отдельное заявление и доказывают применимое основание, непрерывность законного проживания и соблюдение допустимых периодов отсутствия.
Делает ли покупка недвижимости владельца налоговым резидентом Болгарии?
Не автоматически. Налоговое резидентство определяется отдельными критериями — продолжительностью пребывания, постоянным домом, центром жизненных интересов и применимым соглашением. Недвижимость может быть одним из фактов, но право собственности и иммиграционный статус не заменяют налоговый анализ.