# Покупка недвижимости в Болгарии нерезидентом: квартиры без земли, EOOD и ВНЖ за €307 000 > Квартиры в Болгарии доступны любому гражданству, земля — только через болгарское EOOD. Евро с 2026, Шенген с 2025, ВНЖ при покупке от 600 000 BGN и налоги — полный разбор. Author: Мария Плотникова — юрист, Family Office (https://wiki.private.law/authors/plotnikova) Last modified: 2026-07-06T11:05:00.000Z Canonical: https://wiki.private.law/bulgaria-property-purchase Topics: investments Jurisdictions: eu Semantic tags: wealth-planning --- ## Концепция Болгария — самый массовый и при этом самый недооценённый юридически рынок из восьми в нашем обзоре: россиянам на побережье принадлежат сотни тысяч квартир, а правила владения знают единицы. За последние два года страна изменилась сильнее, чем за предыдущие двадцать. С 1 января 2025 года Болгария полностью в Шенгене, с 1 января 2026-го — в еврозоне, с зафиксированным курсом конвертации 1,95583 лева за евро. Цены весь 2025 год росли двузначными темпами на ожидании евро. Ключевая правовая особенность рынка проста, но о неё спотыкаются постоянно. Квартиры и здания иностранец любого гражданства покупает напрямую, без ограничений. А вот землю — включая участок под домом и двор — гражданин страны вне ЕС лично купить не может: это конституционный запрет, из которого есть только одно исключение, наследование по закону. Стандартное и полностью легальное решение — болгарское общество с ограниченной ответственностью с единственным участником, EOOD: компания со стопроцентным иностранным владением покупает любую землю без ограничений. > 🍓 Простое правило: квартира — на себя, дом с участком — на болгарское EOOD. И единственная из восьми стран хаба Болгария даёт за покупку реальный статус: жильё от 600 000 левов (≈€307 000) — основание для продлеваемого ВНЖ. ## Как устроена сделка Ни резидентство, ни виза для покупки не нужны. Схема короткая: предварительный договор с задатком около десяти процентов, затем нотариальный акт у нотариуса по месту объекта и регистрация в имущественном реестре в тот же день. Налоги и сборы считаются от большей из двух величин — цены и муниципальной налоговой оценки. Наличные жёстко ограничены: всё, что выше эквивалента десяти тысяч левов, идёт банковским переводом, и нотариус это проверяет. Есть мелочь, о которой забывают почти все иностранные покупатели: владелец без болгарского личного номера обязан в течение семи дней после сделки зарегистрироваться в реестре BULSTAT. Под этим номером начисляются ежегодные налоги; за просрочку — штраф. Совокупные расходы сделки скромные, обычно четыре–семь процентов: местный налог на передачу от 0,1 до 3% (София и крупные города держат максимум), нотариус по тарифной сетке с потолком около трёх тысяч евро, регистрация 0,1%, агентство два с половиной–три процента. Новостройки от застройщика продаются с двадцатипроцентным НДС в цене; при покупке на этапе стройки главный чекпоинт — Акт 16, разрешение на эксплуатацию. ## Что даёт покупка: ВНЖ Болгария — редкое исключение в Европе 2026 года: владение жильём стоимостью от 600 000 левов даёт право на продлеваемое пребывание, годовой ВНЖ с ежегодным продлением. Условия формальные и проверяемые: деньги за объект должны пройти через болгарский банк, ипотека — не больше четверти стоимости; подходит и личное владение, и компания с долей от половины. Через пять лет непрерывного ВНЖ можно претендовать на постоянное пребывание. Более дешёвая недвижимость тоже работает на статус — как подтверждение адреса для других оснований, пенсионного или торгового представительства. Шенгенское членство изменило арифметику поездок в обе стороны. Болгарские дни теперь считаются в общем лимите девяносто из ста восьмидесяти, а визы стали шенгенскими — владельцу без ВНЖ попасть в собственную квартиру стало сложнее, чем до 2025 года. Это ещё один аргумент оформить ВНЖ тем, кто недвижимостью реально пользуется. ## Владение, аренда, выход Содержание минимальное. Ежегодный налог на недвижимость составляет от сотых до 0,45% налоговой оценки, к нему добавляется сбор за вывоз мусора — для типичной курортной квартиры всё вместе выходит в сотни евро в год. Арендный доход нерезидента облагается плоскими десятью процентами у источника. Налога на богатство нет. При продаже нерезидент платит десять процентов с прироста. Льгота «одно жильё во владении от трёх лет — без налога» по закону доступна только резидентам ЕС и ЕЭЗ — жителю России она не положена. Для земельных объектов есть альтернативный выход: продать не недвижимость, а доли EOOD. Про EOOD честно скажем и обратную сторону: регистрация стоит €500–1 000 при символическом капитале, но компания живая — ежегодная отчётность обязательна даже без деятельности и обходится в €300–700 бухгалтеру в год. А для налогового резидента России это ещё и [КИК](https://wiki.private.law/kik) с уведомлениями и отчётностью. Трастов болгарское право не знает. ## Наследование Налог на наследство для супруга и прямой линии — ноль; остальные платят муниципальные 0,4–6,6% с доли свыше 250 000 левов. Действует обязательная доля — запазена част — для детей, супруга и родителей, и, как везде в ЕС, иностранец может выбрать своё национальное право завещанием по [Регламенту 650/2012](https://wiki.private.law/succession-applicable-law). Полезная особенность: по наследству по закону гражданин страны вне ЕС может получить даже землю — то самое конституционное исключение из земельного запрета. ## Российский паспорт После 2022 года главная проблема болгарского портфеля — операционная. Переводы из российских банков не проходят, болгарские банки неохотно открывают счета жителям России — сказываются и лимит €100 000 по статье 5b, и собственный дерискинг, — платить ежегодные налоги из России неудобно, а визиты к собственной квартире требуют шенгенской визы. Отсюда заметная волна продаж российскими владельцами в 2022–2025 годах — и зеркальная возможность для покупателей с налаженным платёжным маршрутом: выбор объектов на вторичке широкий, а торг уместен. Как выстроить маршрут — в [хабе](https://wiki.private.law/foreign-real-estate-purchase). > 🍓 Болгария-2026 — уже не «дешёвая экзотика», а шенгенская евро-юрисдикция с минимальными налогами (десять процентов почти на всё) и единственным в нашей восьмёрке ВНЖ за недвижимость. Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. --- ## Factual claims - Болгария — редкое исключение в Европе 2026 года: владение жильём стоимостью от 600 000 левов даёт право на продлеваемое пребывание, годовой ВНЖ с ежегодным продлением. - Про EOOD честно скажем и обратную сторону: регистрация стоит €500–1 000 при символическом капитале, но компания живая — ежегодная отчётность обязательна даже без деятельности и обходится в €300–700 бухгалтеру в год. - Налог на наследство для супруга и прямой линии — ноль; остальные платят муниципальные 0,4–6,6% с доли свыше 250 000 левов. - После 2022 года главная проблема болгарского портфеля — операционная.