Концепция
Италия выглядит открытым рынком, но для покупателя не из ЕС без итальянского вида на жительство здесь работает условие взаимности — condizione di reciprocità. Нотариус обязан проверить, может ли итальянец купить недвижимость в стране покупателя на сопоставимых условиях. Для граждан России ответ положительный: позиция итальянского нотариата опирается на действующее итало-российское соглашение о защите инвестиций 1996 года, а санкции ЕС покупку недвижимости как таковую не запрещают. Проверка взаимности не нужна вовсе обладателям долгосрочного вида на жительство ЕС, а также вида на жительство (permesso di soggiorno) для работы по найму, самостоятельной работы, ведения индивидуального предприятия, по семейным и гуманитарным основаниям и для учёбы — и законно проживающим с ними членам семьи (п. 2 ст. 1 декрета президента № 394/1999).
Вторая особенность итальянской сделки — приятная. Регистрационный налог на вторичном рынке считается не от цены, а от кадастровой стоимости, и этот механизм — prezzo-valore — закреплён законом, а не серой практикой. Кадастровая база в Италии архаична и обычно в разы ниже рыночной цены, поэтому номинальные девять процентов на практике часто превращаются в два–четыре процента от суммы сделки. Из больших европейских рынков это самый дешёвый вход.
Как устроена сделка
Первый шаг — codice fiscale, налоговый код. Он бесплатный, выдаётся налоговой службой или итальянским консульством за считанные дни, и без него нельзя подписать ни один документ сделки. Итальянский банковский счёт при этом не обязателен: цену можно внести международным переводом на депозитный счёт нотариуса, и для нерезидента это ещё и самый чистый платёжный маршрут — деньги проверяются один раз и лежат у нотариуса до регистрации.
Дальше сделка идёт в два акта. Сначала предварительный договор — preliminare, он же compromesso — с задатком в десять–двадцать процентов. Задаток здесь устроен жёстко, по-римски: покупатель, передумавший покупать, теряет его целиком, а продавец, передумавший продавать, возвращает в двойном размере. Потом проверки — выписки по титулу и обременениям, градостроительная конформность, часто отчёт независимого geometra — и через один–три месяца нотариальный акт, rogito. Закрыть сделку удалённо по апостилированной доверенности — обычная практика.
Налоги на входе
На вторичке от частного продавца покупатель платит регистрационный налог девять процентов от кадастровой базы плюс два фиксированных сбора по пятьдесят евро. Новостройка от застройщика облагается иначе: НДС десять процентов от полной цены, а для элитных категорий жилья — двадцать два. Льготная ставка prima casa в два процента нерезиденту практически недоступна — она требует переезда в коммуну объекта в течение полутора лет.
Сопутствующие расходы: нотариус обычно обходится в две с половиной — семь тысяч евро в зависимости от сделки, агентство берёт около трёх процентов плюс НДС — причём в Италии комиссию платят обе стороны, и покупатель тоже.
Что даёт покупка
Статуса — никакого. Итальянская инвесторская виза принимает гособлигации, доли компаний и стартапы, но не квадратные метры. Рабочий маршрут для тех, кто хочет жить в Италии, — residenza elettiva: виза для финансово независимых с пассивным доходом не ниже тридцати одной тысячи евро в год на основного заявителя, плюс минимум двадцать процентов на сопровождающего супруга (около тридцати семи тысяч двухсот евро на пару) и минимум пять процентов на каждого ребёнка (около полутора тысяч евро) — пункт 13 приложения A к межминистерскому декрету МИД Италии № 850 от 11 мая 2011 года; это не порог «на человека».
Без права на работу. Консульства нередко хотят видеть больше формального минимума. Собственная квартира закрывает требование о жилье и заметно усиливает досье — но доход она не заменяет.
Для переезжающих с крупным капиталом рядом существует режим фиксированного налога на зарубежные доходы — триста тысяч евро в год для тех, чьё налоговое резидентство Италии начинается с 1 января 2026 года (бюджетный закон 2026 года); переехавшие с августа 2024-го по конец 2025-го сохраняют прежние двести тысяч. Без визы работает обычный шенгенский режим: девяносто дней из ста восьмидесяти.
Владение и аренда
Ежегодный IMU на второе жильё считается от той же низкой кадастровой базы, поэтому в абсолютных цифрах обычно умерен — базовая ставка 0,86%, коммуны двигают её в пределах примерно до 1,06%. Налога на богатство для нерезидента-владельца итальянской квартиры нет: IVIE, о котором часто спрашивают, — это зеркальный налог для резидентов Италии на их зарубежную недвижимость.
Сдавать можно по режиму cedolare secca — плоские двадцать один процент с арендного дохода вместо прогрессивной шкалы, и нерезидентам он доступен. Короткая аренда зарегулирована всерьёз: обязателен национальный код CIN; при сдаче на срок до тридцати дней cedolare secca составляет двадцать один процент по одному объекту, который владелец выбирает в декларации, и двадцать шесть — по второму, а с 2026 налогового года сдача в краткосрочную аренду трёх и более квартир считается предпринимательской деятельностью со всеми вытекающими, и cedolare secca уже не применяется.
Структуры и техники
Италия — страна личного владения. Держать жильё на компании невыгодно: пассивная компания попадает под режим società di comodo с вменённым доходом, а главное — теряется prezzo-valore, который работает только для физических лиц. Трасты редки и налогово неудобны. Классическая местная техника под наследство — разделение титула: родители покупают узуфрукт, дети — голую собственность (nuda proprietà). Узуфрукт гаснет со смертью и не входит в наследственную массу — дети становятся полными собственниками автоматически, без процедуры и почти без налога.
Выход и наследование
Правило пяти лет — главное, что нужно знать о выходе. Продажа раньше пяти лет владения облагается налогом на прирост, и удобнее всего выбрать субститутивные двадцать шесть процентов, которые нотариус удерживает прямо в акте. После пяти лет прирост не облагается вообще. Если на объекте выполнялись работы по программе Superbonus и они завершены менее чем за десять лет до продажи, прирост облагается и после пяти лет владения.
Наследственный налог — один из самых мягких в Европе: четыре процента для супруга и детей, причём у каждого наследника есть личный вычет в миллион евро; шесть–восемь процентов для остальных — и всё это опять от кадастровых значений, плюс три процента ипотечно-кадастровых сборов с недвижимости. Применимое право наследования определяется по Регламенту 650/2012: для владельца, живущего в России, он указывает на российское право, но статья 1224 ГК РФ подчиняет наследование недвижимости праву страны, где она находится, а статья 34 Регламента такую обратную отсылку принимает — поэтому без выбора права итальянская квартира наследуется по итальянскому праву, включая обязательную долю. Гражданин России может выбрать российское право в завещании (статья 22); при выборе права обратная отсылка не применяется. Подробнее — в разборе наследования по итальянскому праву.
Итальянская формула для нерезидента: покупать лично, считать налог от кадастра через prezzo-valore, держать пять лет до безналогового выхода, а наследство планировать через узуфрукт и выбор права в завещании.
Q/A
Может ли любой нерезидент купить недвижимость в Италии?
Не всегда. Гражданам ЕС и ЕЭЗ проверка взаимности не нужна; многие законно проживающие в Италии граждане третьих стран также приравнены к итальянцам. Для остальных нотариус проверяет reciprocità, применимый международный договор и условия по конкретной стране до принятия обязательств.
Даёт ли покупка квартиры автоматическое право жить в Италии?
Нет. Право собственности и иммиграционный статус — разные правовые основания. Объект может служить доказательством жилья для подходящей визы, но собственник всё равно должен выполнить требования выбранной категории к доходу, страховке, цели пребывания и иным документам.
Всегда ли налог при покупке считают от договорной цены?
Нет. В продаже жилого объекта, облагаемой регистрационным налогом, физическое лицо вне бизнеса может попросить в нотариальном акте режим prezzo-valore: база определяется по кадастровой стоимости. Для сделки с НДС база остаётся договорной ценой; фактическую цену в акте всё равно раскрывают полностью.
Достаточно ли подписать предварительный договор, чтобы стать собственником?
Нет. Предварительный договор создаёт обязательство заключить основную сделку, но право собственности обычно переходит по окончательному нотариальному акту и его регистрации. До внесения существенного задатка проверяют титул, ипотеку, кадастровые данные, разрешения и условия возврата денег.
Всегда ли продажа итальянской недвижимости через пять лет свободна от налога?
Пятилетний срок важен для обычной спекулятивной plusvalenza, но это не универсальное правило для любого объекта и продавца. Исключения, наследование, основное жильё, предпринимательская деятельность и специальные режимы требуют отдельной проверки по TUIR и фактическому использованию объекта.