Концепция
Италия выглядит открытым рынком, но для покупателя не из ЕС без итальянского вида на жительство здесь работает условие взаимности — condizione di reciprocità. Нотариус обязан проверить, может ли итальянец купить недвижимость в стране покупателя на сопоставимых условиях. Для граждан России ответ положительный: позиция итальянского нотариата опирается на действующее итало-российское соглашение о защите инвестиций 1996 года, а санкции ЕС покупку недвижимости как таковую не запрещают. Обладателям permesso di soggiorno проверка взаимности не нужна вовсе.
Вторая особенность итальянской сделки — приятная. Регистрационный налог на вторичном рынке считается не от цены, а от кадастровой стоимости, и этот механизм — prezzo-valore — закреплён законом, а не серой практикой. Кадастровая база в Италии архаична и обычно в разы ниже рыночной цены, поэтому номинальные девять процентов на практике часто превращаются в два–четыре процента от суммы сделки. Из больших европейских рынков это самый дешёвый вход.
Как устроена сделка
Первый шаг — codice fiscale, налоговый код. Он бесплатный, выдаётся налоговой службой или итальянским консульством за считанные дни, и без него нельзя подписать ни один документ сделки. Итальянский банковский счёт при этом не обязателен: цену можно внести международным переводом на депозитный счёт нотариуса, и для нерезидента это ещё и самый чистый платёжный маршрут — деньги проверяются один раз и лежат у нотариуса до регистрации.
Дальше сделка идёт в два акта. Сначала предварительный договор — preliminare, он же compromesso — с задатком в десять–двадцать процентов. Задаток здесь устроен жёстко, по-римски: покупатель, передумавший покупать, теряет его целиком, а продавец, передумавший продавать, возвращает в двойном размере. Потом проверки — выписки по титулу и обременениям, градостроительная конформность, часто отчёт независимого geometra — и через один–три месяца нотариальный акт, rogito. Закрыть сделку удалённо по апостилированной доверенности — обычная практика.
Налоги на входе
На вторичке от частного продавца покупатель платит регистрационный налог девять процентов от кадастровой базы плюс два фиксированных сбора по пятьдесят евро. Новостройка от застройщика облагается иначе: НДС десять процентов от полной цены, а для элитных категорий жилья — двадцать два. Льготная ставка prima casa в два процента нерезиденту практически недоступна — она требует переезда в коммуну объекта в течение полутора лет.
Сопутствующие расходы: нотариус обычно обходится в две с половиной — семь тысяч евро в зависимости от сделки, агентство берёт около трёх процентов плюс НДС — причём в Италии комиссию платят обе стороны, и покупатель тоже.
Что даёт покупка
Статуса — никакого. Итальянская инвесторская виза принимает гособлигации, доли компаний и стартапы, но не квадратные метры. Рабочий маршрут для тех, кто хочет жить в Италии, — residenza elettiva: виза для финансово независимых с пассивным доходом от тридцати одной–тридцати двух тысяч евро в год на человека и без права на работу. Консульства нередко хотят видеть больше формального минимума. Собственная квартира закрывает требование о жилье и заметно усиливает досье — но доход она не заменяет.
Для переезжающих с крупным капиталом рядом существует режим фиксированного налога на зарубежные доходы — двести тысяч евро в год для тех, кто переехал после августа 2024-го; для новых переездов с 2026 года обсуждалось повышение до трёхсот тысяч, так что цифру стоит проверять на дату переезда. Без визы работает обычный шенгенский режим: девяносто дней из ста восьмидесяти.
Владение и аренда
Ежегодный IMU на второе жильё считается от той же низкой кадастровой базы, поэтому в абсолютных цифрах обычно умерен — базовая ставка 0,86%, коммуны двигают её в пределах примерно до 1,06%. Налога на богатство для нерезидента-владельца итальянской квартиры нет: IVIE, о котором часто спрашивают, — это зеркальный налог для резидентов Италии на их зарубежную недвижимость.
Сдавать можно по режиму cedolare secca — плоские двадцать один процент с арендного дохода вместо прогрессивной шкалы, и нерезидентам он доступен. Короткая аренда зарегулирована всерьёз: обязателен национальный код CIN, с 2026 года ставки выстроены лесенкой — двадцать один процент за первый объект, двадцать шесть за второй, тридцать дальше, — а сдача трёх и более квартир считается предпринимательской деятельностью со всеми вытекающими.
Структуры и техники
Италия — страна личного владения. Держать жильё на компании невыгодно: пассивная компания попадает под режим società di comodo с вменённым доходом, а главное — теряется prezzo-valore, который работает только для физических лиц. Трасты редки и налогово неудобны. Классическая местная техника под наследство — разделение титула: родители покупают узуфрукт, дети — голую собственность (nuda proprietà). Узуфрукт гаснет со смертью и не входит в наследственную массу — дети становятся полными собственниками автоматически, без процедуры и почти без налога.
Выход и наследование
Правило пяти лет — главное, что нужно знать о выходе. Продажа раньше пяти лет владения облагается налогом на прирост, и удобнее всего выбрать субститутивные двадцать шесть процентов, которые нотариус удерживает прямо в акте. После пяти лет прирост не облагается вообще. Для объектов, отремонтированных по программе Superbonus, срок удлинён до десяти лет.
Наследственный налог — один из самых мягких в Европе: четыре процента для супруга и детей, причём у каждого наследника есть личный вычет в миллион евро; шесть–восемь процентов для остальных — и всё это опять от кадастровых значений, плюс три процента ипотечно-кадастровых сборов с недвижимости. Применимое право наследования определяется по Регламенту 650/2012: к квартире владельца, живущего в России, итальянская обязательная доля автоматически не применяется, но выбор права стоит закрепить завещанием. Подробнее — в разборе наследования по итальянскому праву.
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.