# Покупка недвижимости в Италии нерезидентом: reciprocità, codice fiscale и налоги > Как нерезиденту купить жильё в Италии: проверка reciprocità (для граждан РФ выполняется), codice fiscale, регистрационный налог 9% от кадастра, IMU, сдача и наследование. Author: Мария Плотникова — юрист, Family Office (https://wiki.private.law/authors/plotnikova) Last modified: 2026-08-14T11:17:00.000Z Canonical: https://wiki.private.law/italy-property-purchase Topics: investments Jurisdictions: italy Semantic tags: wealth-planning --- ## Концепция Италия выглядит открытым рынком, но для покупателя не из ЕС без итальянского вида на жительство здесь работает условие взаимности — condizione di reciprocità. Нотариус обязан проверить, может ли итальянец купить недвижимость в стране покупателя на сопоставимых условиях. Для граждан России ответ положительный: позиция итальянского нотариата опирается на действующее итало-российское соглашение о защите инвестиций 1996 года, а санкции ЕС покупку недвижимости как таковую не запрещают. Обладателям permesso di soggiorno проверка взаимности не нужна вовсе. Вторая особенность итальянской сделки — приятная. Регистрационный налог на вторичном рынке считается не от цены, а от кадастровой стоимости, и этот механизм — prezzo-valore — закреплён законом, а не серой практикой. Кадастровая база в Италии архаична и обычно в разы ниже рыночной цены, поэтому номинальные девять процентов на практике часто превращаются в два–четыре процента от суммы сделки. Из больших европейских рынков это самый дешёвый вход. > 🍓 Гражданин РФ без итальянского ВНЖ купить может: взаимность подтверждена нотариатом. Реальный барьер не правовой, а денежный — платёж должен прийти из несанкционного банка за пределами России, и нотариус проверит и санкционные списки, и происхождение средств. ## Как устроена сделка Первый шаг — codice fiscale, налоговый код. Он бесплатный, выдаётся налоговой службой или итальянским консульством за считанные дни, и без него нельзя подписать ни один документ сделки. Итальянский банковский счёт при этом не обязателен: цену можно внести международным переводом на депозитный счёт нотариуса, и для нерезидента это ещё и самый чистый платёжный маршрут — деньги проверяются один раз и лежат у нотариуса до регистрации. Дальше сделка идёт в два акта. Сначала предварительный договор — preliminare, он же compromesso — с задатком в десять–двадцать процентов. Задаток здесь устроен жёстко, по-римски: покупатель, передумавший покупать, теряет его целиком, а продавец, передумавший продавать, возвращает в двойном размере. Потом проверки — выписки по титулу и обременениям, градостроительная конформность, часто отчёт независимого geometra — и через один–три месяца нотариальный акт, rogito. Закрыть сделку удалённо по апостилированной доверенности — обычная практика. ## Налоги на входе На вторичке от частного продавца покупатель платит регистрационный налог девять процентов от кадастровой базы плюс два фиксированных сбора по пятьдесят евро. Новостройка от застройщика облагается иначе: НДС десять процентов от полной цены, а для элитных категорий жилья — двадцать два. Льготная ставка prima casa в два процента нерезиденту практически недоступна — она требует переезда в коммуну объекта в течение полутора лет. Сопутствующие расходы: нотариус обычно обходится в две с половиной — семь тысяч евро в зависимости от сделки, агентство берёт около трёх процентов плюс НДС — причём в Италии комиссию платят обе стороны, и покупатель тоже. ## Что даёт покупка Статуса — никакого. Итальянская инвесторская виза принимает гособлигации, доли компаний и стартапы, но не квадратные метры. Рабочий маршрут для тех, кто хочет жить в Италии, — residenza elettiva: виза для финансово независимых с пассивным доходом от тридцати одной–тридцати двух тысяч евро в год на человека и без права на работу. Консульства нередко хотят видеть больше формального минимума. Собственная квартира закрывает требование о жилье и заметно усиливает досье — но доход она не заменяет. Для переезжающих с крупным капиталом рядом существует режим фиксированного налога на зарубежные доходы — триста тысяч евро в год для тех, чьё налоговое резидентство Италии начинается с 1 января 2026 года \(бюджетный закон 2026 года\); переехавшие с августа 2024-го по конец 2025-го сохраняют прежние двести тысяч. Без визы работает обычный шенгенский режим: девяносто дней из ста восьмидесяти. ## Владение и аренда Ежегодный IMU на второе жильё считается от той же низкой кадастровой базы, поэтому в абсолютных цифрах обычно умерен — базовая ставка 0,86%, коммуны двигают её в пределах примерно до 1,06%. Налога на богатство для нерезидента-владельца итальянской квартиры нет: IVIE, о котором часто спрашивают, — это зеркальный налог для резидентов Италии на их зарубежную недвижимость. Сдавать можно по режиму cedolare secca — плоские двадцать один процент с арендного дохода вместо прогрессивной шкалы, и нерезидентам он доступен. Короткая аренда зарегулирована всерьёз: обязателен национальный код CIN, с 2026 года ставки выстроены лесенкой — двадцать один процент за первый объект, двадцать шесть за второй, тридцать дальше, — а сдача трёх и более квартир считается предпринимательской деятельностью со всеми вытекающими. ## Структуры и техники Италия — страна личного владения. Держать жильё на компании невыгодно: пассивная компания попадает под режим società di comodo с вменённым доходом, а главное — теряется prezzo-valore, который работает только для физических лиц. Трасты редки и налогово неудобны. Классическая местная техника под наследство — разделение титула: родители покупают узуфрукт, дети — голую собственность \(nuda proprietà\). Узуфрукт гаснет со смертью и не входит в наследственную массу — дети становятся полными собственниками автоматически, без процедуры и почти без налога. ## Выход и наследование Правило пяти лет — главное, что нужно знать о выходе. Продажа раньше пяти лет владения облагается налогом на прирост, и удобнее всего выбрать субститутивные двадцать шесть процентов, которые нотариус удерживает прямо в акте. После пяти лет прирост не облагается вообще. Для объектов, отремонтированных по программе Superbonus, срок удлинён до десяти лет. Наследственный налог — один из самых мягких в Европе: четыре процента для супруга и детей, причём у каждого наследника есть личный вычет в миллион евро; шесть–восемь процентов для остальных — и всё это опять от кадастровых значений, плюс три процента ипотечно-кадастровых сборов с недвижимости. Применимое право наследования определяется по [Регламенту 650/2012](https://wiki.private.law/succession-applicable-law): к квартире владельца, живущего в России, итальянская обязательная доля автоматически не применяется, но выбор права стоит закрепить завещанием. Подробнее — в разборе [наследования по итальянскому праву](https://wiki.private.law/italy-intestate-succession). > 🍓 Итальянская формула для нерезидента: покупать лично, считать налог от кадастра через prezzo-valore, держать пять лет до безналогового выхода, а наследство планировать через узуфрукт и выбор права в завещании. --- ## Factual claims - Ежегодный IMU на второе жильё считается от той же низкой кадастровой базы, поэтому в абсолютных цифрах обычно умерен — базовая ставка 0,86%, коммуны двигают её в пределах примерно до 1,06%.