# Наследование зарубежной недвижимости > Почему недвижимость за рубежом наследуется по праву страны нахождения (lex rei sitae), как это создаёт forced heirship и двойной налог и зачем её держат через компанию. Author: Мария Плотникова — юрист, Family Office (https://wiki.private.law/authors/plotnikova) Last modified: 2026-07-21T09:29:00.000Z Canonical: https://wiki.private.law/foreign-real-estate-succession Topics: structures Jurisdictions: global Semantic tags: company --- ## Концепция Зарубежная недвижимость — самый «упрямый» актив в наследстве. Где бы ни жил владелец, недвижимость почти всегда наследуется по праву страны, где она находится (lex rei sitae). Это значит чужие правила, чужой налог и чужую обязательную долю. > 🍓 Недвижимость наследуется по праву страны нахождения (lex rei sitae): местная обязательная доля, местный налог на наследство и отдельная местная процедура — независимо от воли и резидентства владельца. Исторически трансграничное наследство делили на два режима: движимое имущество шло за владельцем — за его домицилием или [последним местом жительства](https://wiki.private.law/domicile-residence-succession), — а недвижимость за своим местоположением. Этот принцип «расщепления» (scission) и сегодня действует в большинстве стран мира, поэтому одна зарубежная квартира способна затянуть аккуратно собранный план в чужой правопорядок. Пример: у москвича квартира в Париже, вилла в Испании и счёт в Цюрихе. Счёт перейдёт по праву его последнего места жительства, а обе квартиры — по французскому и испанскому праву: французские дети получат свою réserve, Испания возьмёт региональный налог на наследство, и каждое из двух дел придётся вести у местного нотариуса. Три актива дают три разных наследственных сценария из одного наследства. ## Три проблемы ### Forced heirship Квартира во Франции или Испании подчиняется их [обязательной доле](https://wiki.private.law/forced-heirship), даже если владелец — гражданин страны со свободой завещания. Во Франции дети-réservataires получают от половины до трёх четвертей наследства: 1/2 при одном ребёнке, 2/3 при двух, 3/4 при трёх и более. Завещание, написанное «дома», для такого объекта может попросту не сработать. ### Налог Недвижимость почти всегда платит [местный налог на наследство](https://wiki.private.law/inheritance-tax-map) по situs. В [США для нерезидента](https://wiki.private.law/us-estate-tax) необлагаемый минимум по американским активам — всего $60 000 против почти $14 млн у самих американцев, а ставка доходит до 40%. В Великобритании порог (nil-rate band) — £325 000, ставка тоже 40%. Без соглашения об избежании двойного налогообложения наследники рискуют заплатить дважды: в стране недвижимости и в стране собственного резидентства. ### Процедура Местная регистрация перехода права требует местных документов, перевода и апостиля по Гаагской конвенции 1961 года, иногда отдельного [«местного» завещания](https://wiki.private.law/multi-jurisdiction-wills) и местного нотариуса — параллельно с основным наследственным делом. На практике это месяцы и отдельные расходы в каждой стране, где есть объект. ## Регулирование: Brussels IV Внутри Евросоюза эту мозаику отчасти собрал [Регламент 650/2012](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX%3A32012R0650) (Brussels IV), действующий с 17 августа 2015 года. По умолчанию он подчиняет всё наследство — и движимое, и недвижимое — праву страны последнего [habitual residence](https://wiki.private.law/domicile-residence-succession), отменяя для участвующих государств прежнее расщепление. Завещатель может заранее выбрать вместо него право своего гражданства (professio juris), а признание прав наследников между странами упрощает [Европейский сертификат о наследовании](https://wiki.private.law/european-certificate-succession). У Регламента есть пределы. Дания и Ирландия им не связаны, Великобритания после Brexit — вовсе третья страна, и для объектов за пределами участвующих государств наследование по-прежнему определяет местный lex rei sitae. А с 1 ноября 2021 года Франция вернула droit de prélèvement compensatoire: если применимое иностранное право не защищает [обязательную долю детей](https://wiki.private.law/forced-heirship), а наследодатель или ребёнок связан с ЕС гражданством либо местом жительства, réservataires добирают недополученное из французских активов. > ⚙️ Выбор применимого права по Brussels IV не меняет ни того, какая страна обложит недвижимость налогом, ни порядка её местной регистрации: налоговая часть Регламентом не охватывается. ## Как структурируют > 🔗 **По теме** > [Применимое право и Brussels IV](https://wiki.private.law/succession-applicable-law) · [Налог на наследство: карта по странам](https://wiki.private.law/inheritance-tax-map) · [Завещания в нескольких юрисдикциях](https://wiki.private.law/multi-jurisdiction-wills) Частое решение — [держать недвижимость через компанию](https://wiki.private.law/holding-structures): наследуется доля в ней (движимое имущество) по более гибким правилам, а сам объект остаётся на месте. Но «обёртка» не бесплатна, и многие страны смотрят сквозь неё именно для недвижимости. Во Франции есть ежегодный 3%-ный налог на стоимость недвижимости, удерживаемой через непрозрачные структуры; в США продажа американского объекта компанией попадает под FIRPTA. При этом акции иностранной компании для американского estate tax считаются неамериканским активом — отсюда и популярность blocker-структур. Каждую из них считают заранее. > 💡 Логика «держать через компанию» — та же, что у US-situs: см. [налог на наследство в США](https://wiki.private.law/us-estate-tax). Альтернатива компании — [траст или частный фонд](https://wiki.private.law/trust-types): наследуется выгодоприобретательский интерес, а титул на объект остаётся за структурой. Но и здесь страна нахождения может смотреть сквозь владение именно для недвижимости, а российскому бенефициару добавляются правила [КИК](https://wiki.private.law/kik). Выбор между компанией, трастом и прямым владением считают вместе с налогом на выход и местным налогом на наследство. Без структуры тоже есть рычаги. [Отдельное местное завещание](https://wiki.private.law/multi-jurisdiction-wills) на каждый объект ускоряет регистрацию и снимает коллизии формы; [прижизненное дарение](https://wiki.private.law/gift-tax-lifetime-gifting) или оговорка узуфрукта помогают заранее учесть обязательную долю; полис [страхования жизни](https://wiki.private.law/life-insurance-succession) даёт наследникам ликвидность, чтобы заплатить местный налог и не продавать недвижимость в спешке. ## Россия: наследники-резиденты Сама Россия налог на наследство отменила ещё в 2006 году — [наследники](https://wiki.private.law/russian-intestate-succession) платят лишь госпошлину (0,3% для близких родственников, но не более 100 000 ₽, и 0,6% для прочих с потолком 1 млн ₽). На зарубежный объект это льготы не распространяет: местный situs-налог придётся уплатить там, где недвижимость. Если в наследство входит иностранная холдинговая компания, российский наследник становится контролирующим лицом и попадает под [отчётность по КИК](https://wiki.private.law/kik) и валютные правила. > 🍓 Карту наследства рисуют до покупки. Для каждой страны, где есть объект, заранее сводят три элемента — обязательную долю, местный налог и процедуру — и уже под эту карту выбирают форму владения, завещания и страховку. **🧭 Проверьте свой кейс**: [Навигатор наследования](https://wiki.private.law/succession-planning) — какое право применяется, где обязательная доля и налоги. Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. --- ## Источники - [Регламент 650/2012](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT?uri=CELEX%3A32012R0650) --- ## Factual claims - Местная регистрация перехода права требует местных документов, перевода и апостиля по Гаагской конвенции 1961 года, иногда отдельного «местного» завещания и местного нотариуса — параллельно с основным наследственным делом. - Внутри Евросоюза эту мозаику отчасти собрал Регламент 650/2012 (Brussels IV), действующий с 17 августа 2015 года. - Сама Россия налог на наследство отменила ещё в 2006 году — наследники платят лишь госпошлину (0,3% для близких родственников, но не более 100 000 ₽, и 0,6% для прочих с потолком 1 млн ₽).