🧭 Сравнить Грецию с другими маршрутами можно в подборе виз таланта и golden visa: 14 программ — от O-1A и Global Talent до golden visa Португалии, Италии и Венгрии.
Концепция
Greece Golden Visa — греческий ВНЖ за инвестиции для граждан стран вне ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии. Разрешение обычно выдается на 5 лет и продлевается, если инвестиция сохранена и условия программы не нарушены.
После реформ 2024 года Греция стала одним из последних крупных маршрутов в ЕС, где недвижимость все еще может быть основанием для инвестиционного ВНЖ. Но прежняя логика «любой объект от €250 000» больше не работает: с 2024 года порог зависит от локации и типа актива, а объект под Golden Visa нельзя использовать для краткосрочной аренды.
Правовая рамка
- Базовая логика программы закреплена в греческом миграционном законодательстве; Министерство миграции публикует перечень документов для investor residence permit: migration.gov.gr/en/golden-visa.
- Реформа 2024 года ввела пороги €800 000 / €400 000 для недвижимости и сохранила €250 000 только для специальных категорий: конверсия нежилого объекта в жилье, восстановление исторического здания и отдельные инвестиционные маршруты.
- Enterprise Greece объясняет политическую логику реформы: рост цен на жилье и попытка направить иностранный спрос в менее перегретые сегменты: Enterprise Greece, April 2024.
- Для стартап-маршрута критично, чтобы компания была в греческом National Startup Registry: Elevate Greece.
Greek Golden Visa открывает три самостоятельных режима, и каждый живёт по своей логике: само разрешение на проживание, налоговое резидентство и гражданство. Разрешение оставляет инвестора налоговым нерезидентом до тех пор, пока он не проведёт в Греции достаточно дней или не оформит специальный налоговый режим; путь к паспорту идёт отдельным натурализационным треком.
Маршруты инвестиций в 2025-2026
| Сумма | Что покупают / куда инвестируют | Практический смысл |
|---|---|---|
| €800 000 | Недвижимость в Аттике, Афинах, Салониках, Миконосе, Санторини и на островах с населением более 3 100 человек | Основной маршрут для ликвидных, но дорогих рынков |
| €400 000 | Недвижимость в остальных регионах Греции | Рабочий маршрут для семьи, которой важен ВНЖ, а не только адрес в Афинах |
| €250 000 | Перевод коммерческого объекта в жилье, реставрация охраняемого здания или инвестиция в подходящий греческий стартап | Узкий маршрут под конкретные проекты — конверсию, реставрацию или стартап — с повышенной проверкой объекта или компании. |
Для недвижимости важны два ограничения, которые часто пропускают продавцы объектов:
- В большинстве случаев нужен один объект площадью не менее 120 кв. м., а не набор мелких квартир.
- Объект под Golden Visa нельзя сдавать в краткосрочную аренду через Airbnb / Booking: запрет касается посуточных сделок короче 60 дней без дополнительных услуг. Долгосрочная аренда и передача гостиничному оператору с полноценным сервисом остаются допустимыми. Нарушение — штраф €50 000 и отзыв ВНЖ.
Из-за этого экономика объекта должна считаться по долгосрочной аренде, ликвидности и качеству здания, а не по туристической доходности.
Почему рынок стал сложнее
Греческая недвижимость дорожала несколько лет подряд. По данным Bank of Greece, в 2025 году цены на квартиры выросли в среднем на 7,8% после роста на 9,1% в 2024 году; в IV квартале 2025 рост составил 7,6% год к году: Bank of Greece, Q4 2025.
Это меняет практическую проверку объекта. Покупать «ровно под порог» опасно, если цена уже включает премию за миграционную ценность, а не реальную рыночную ликвидность. Для клиента важны три вопроса:
- есть ли независимая оценка и понятная история права собственности;
- можно ли продать объект без дисконта, если ВНЖ перестанет быть нужен;
- не построена ли доходность на запрещенной краткосрочной аренде.
Кто может подать
Базовые требования
- Возраст 18+.
- Гражданство вне ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии.
- Действующий паспорт и легальный въездной режим.
- Медицинская страховка, действующая в Греции.
- Документы о законном происхождении средств.
- Сохранение инвестиции на весь срок ВНЖ.
- Визит в Грецию для биометрии.
Присутствие
Для продления инвестиционного ВНЖ обычно нет требования жить в Греции минимальное количество дней. Это делает программу удобной как резервный шенгенский контур для клиентов, чье основное налоговое резидентство остается в ОАЭ, Швейцарии, Сингапуре, Великобритании или другой юрисдикции.
Отсутствие требования по дням для продления ВНЖ не помогает автоматически с гражданством: для натурализации важны фактическая связь со страной, язык и интеграция.
Документы и происхождение средств
Стандартный пакет включает паспорт, справку об отсутствии судимости, семейные документы, медицинскую страховку, греческий налоговый номер AFM, банковский контур для оплаты инвестиции, документы по объекту или инвестиции, апостиль и присяжный перевод на греческий.
Для клиента с российским происхождением капитала обычно нужна более глубокая комплаенс-подготовка:
- налоговые декларации за 2-3 года;
- банковские выписки минимум за 12 месяцев;
- описание происхождения капитала и источника конкретного платежа;
- санкционная проверка клиента, бенефициаров и бизнеса;
- подтверждающее письмо от юриста, аудитора или налогового консультанта, если банк просит внешний comfort letter.
Греческий банк проверяет клиента отдельно от миграционного органа. Формальная пригодность для Golden Visa не гарантирует, что банк примет перевод, если происхождение средств изложено слабо. Подробнее: Источник средств.
Процесс и сроки
| Этап | Что происходит | Ориентир по сроку |
|---|---|---|
| Предварительная проверка | выбор маршрута, санкционный скрининг, проверка источника средств, выбор объекта или инвестиции | 2-4 недели |
| Инвестиция | покупка недвижимости, конверсия / реставрация, инвестиция в стартап или другой допустимый инструмент | 1-3 месяца |
| Подача | заявление, документы, страховка, подтверждение платежа, биометрия | 1 месяц |
| Рассмотрение | проверка миграционным органом и выпуск карты ВНЖ | 2-4 месяца |
| Обычный чистый кейс | 3-6 месяцев | |
| Сложный капитал / российский профиль | 6-10 месяцев |
Первый ВНЖ по классическому инвесторскому маршруту выдается на 5 лет. Продление требует сохранения подходящей инвестиции и отсутствия нарушений, включая запрет краткосрочной аренды.
Налоги: Golden Visa отдельно, Non-Dom отдельно
Golden Visa сама по себе не делает клиента налоговым резидентом Греции. Если клиент не проводит в стране 183+ дней и не переносит центр жизненных интересов в Грецию, ВНЖ может использоваться как миграционный инструмент без смены основной налоговой базы.
Транзакционная сторона покупки: налог на переход права 3,09% по вторичке; 24% НДС на новостройки приостановлен до 31 декабря 2026 года (L.5246/2025; обсуждаются продление и отмена налога на прирост по недвижимости); ежегодный ENFIA — по кадастровым зонам; долгая аренда облагается по шкале 15/35/45%.
| Режим | Кому подходит | Ставка / эффект |
|---|---|---|
| Обычное налоговое резидентство | клиент фактически живет в Греции | прогрессивный НДФЛ до 44% |
| Greek Non-Dom | состоятельный клиент с крупным иностранным доходом | €100 000 в год на иностранные доходы, до 15 лет |
| Режим для пенсионеров | иностранный пенсионер, готовый стать налоговым резидентом Греции | 7% на иностранные пенсионные доходы, до 15 лет |
| Режим для переезжающих работников | квалифицированный сотрудник или предприниматель с реальной релокацией | льгота по части трудового дохода |
Greek Non-Dom может быть интересен UHNW-клиенту с пассивными иностранными доходами, но это отдельный налоговый выбор, а не следствие покупки недвижимости.
Путь к гражданству
Греческое гражданство — отдельная процедура по усмотрению государства. Golden Visa может быть частью долгого маршрута, но не является обещанием паспорта.
Обычно нужно:
- 7 лет легального проживания в Греции;
- знание греческого языка на уровне B1;
- экзамен по истории и культуре;
- отсутствие судимости;
- доказанная интеграция;
- фактическая связь со страной, а не только владение объектом.
После выполнения срока сама процедура может занять еще 18-36 месяцев. В практической модели путь до паспорта — около 8-9 лет, и только для клиента, который реально готов строить связь с Грецией.
Семья
Кого можно включить
- Супруга или партнера в зарегистрированном союзе.
- Не состоящих в браке детей до 21 года.
- Родителей основного заявителя.
- Родителей супруга или супруги.
Важно
Члены семьи получают ВНЖ, связанный с основным заявителем и его инвестицией. Но путь к гражданству считается отдельно: язык, интеграция и фактическое проживание не «передаются» автоматически от инвестора к детям или родителям.
Российский клиент в 2025-2026
Греция остается практически доступной для клиента с российским гражданством или российским происхождением капитала, если профиль чистый и документы сильные. Но это не мягкая юрисдикция без проверки.
Что должно быть чистым
- Клиент, бенефициары и бизнес не находятся в санкционных списках ЕС, Великобритании, США или Швейцарии.
- Нет необъясненного PEP / SOE-риска.
- Сектор происхождения капитала не связан с санкционными товарами или оборонной цепочкой.
- Деньги идут из понятного банковского источника.
- Клиент может приехать в Грецию на биометрию.
Практическая разница с Португалией
Португалия после закрытия недвижимости и ужесточения банковского комплаенса часто сложнее для российского капитала. Греция сохраняет недвижимость как маршрут, но требует аккуратной банковской подготовки: слабый пакет по источнику средств может остановить сделку раньше миграционной подачи.
Кейсы из практики
€400 000 + налоговая нейтральность
Семья с основной базой в ОАЭ выбирает объект вне перегретой зоны, сохраняет налоговое резидентство в Дубае и использует Грецию как резервный шенгенский контур. Фокус проверки — не «паспорт», а ликвидность объекта, долгосрочная аренда и банковский перевод.
€250 000 через конверсию
Клиент с бюджетом около €300 000 рассматривает бывшее коммерческое помещение, которое переводится в жилье. Мы проверяем разрешения, дату и качество конверсии, кадастр, площадь, строительные риски и то, не продается ли миграционная премия вместо нормального актива.
Объект под Airbnb
Клиент пришел с уже выбранным объектом, где доходность считалась на краткосрочной аренде. Мы не стали вести подачу по этому объекту: для Golden Visa это риск отзыва ВНЖ и штрафа. Маршрут перестроили вокруг долгосрочной аренды и чистого юридического использования.
Где программа подходит и где не подходит
Подходит
- Нужен ВНЖ в Шенгене без обязанности жить в Греции.
- Клиент хочет именно недвижимость, а не фонд.
- Бюджет €400 000-800 000 или есть реальный специальный маршрут на €250 000.
- Семье важно включить родителей.
- Есть чистый источник средств и готовность к банковской проверке.
- Налоговое резидентство проектируется отдельно.
Не подходит
- Инвестиционная модель держится на Airbnb или другой краткосрочной аренде.
- Клиент хочет быстрый паспорт ЕС.
- Нет готовности к греческому языку и интеграции для гражданства.
- Есть санкционный, PEP, SOE или отраслевой риск.
- Источник средств невозможно показать документально.
- Клиент не может приехать в Грецию для биометрии.
Греция против Португалии
| Параметр | Греция | Португалия |
|---|---|---|
| Недвижимость | сохранилась, но с порогами €400 000 / €800 000 и узкими исключениями на €250 000 | маршрут через недвижимость закрыт |
| Минимальная сумма | от €250 000 только в специальных случаях; типовой объект — €400 000 или €800 000 | часто €500 000 через фонд |
| Дни присутствия | обычно нет требования для продления ВНЖ | есть минимальное присутствие |
| Гражданство | примерно 7 лет проживания + язык B1 + интеграция | обычно быстрее по сроку проживания, но с отдельной процедурой и португальским языком |
| Лучший профиль клиента | недвижимость, семья, резервный Шенген, налоговая база вне Греции | фондовая инвестиция и фокус на гражданство через более короткий горизонт |
Для клиента, который хочет быстрый паспорт и не готов владеть недвижимостью, Греция часто проигрывает Португалии. Для клиента, которому нужен понятный семейный ВНЖ с недвижимостью и без обязанности жить в стране, Греция остаётся одним из рабочих маршрутов.
Регуляторное обновление 2025–2026
Базовую конструкцию реформы 2024 года достроили два более поздних акта: министерское решение № 214926/2025 (Government Gazette, 11 ноября 2025) и циркуляр № 1/2026 греческого Министерства миграции от 22 апреля 2026. Они закрыли спорные технические вопросы по обновлённой статье 100 Миграционного кодекса — как считать площадь «основных помещений» в пороге 120 м², как оформлять конверсию и реставрацию, как учитывать совместную собственность супругов. Практически важное уточнение: подавать на ВНЖ теперь можно сразу после внесения инвестиции, не дожидаясь, пока полностью пройдёт платёж. Ещё одна перемена — закон 5275/2026 (февраль 2026): пятилетний срок инвесторского ВНЖ теперь отсчитывается с даты выдачи карты, а не с даты решения, а доказательная база для членов семьи ужесточена.
Спрос остаётся высоким, а сроки растянуты. За 2025 год Греция одобрила рекордные 8 879 первичных инвесторских ВНЖ (+95% к 2024-му), а первый квартал 2026-го дал ещё +61% по заявкам; крупнейшие группы — Китай (~48% действующих карт), Турция (+160% за год) и Израиль. Очередь при этом разгребают: среднее ожидание упало к 14 месяцам против пиков 2025 года, чистые новые кейсы в ряде регионов идут за 4–6 месяцев — Аттика медленнее. Для российского клиента к этому добавляется проверка происхождения средств и санкционный скрининг, а после получения статуса — уведомление МВД о втором ВНЖ.
Q/A
Можно ли сдавать объект под Greek Golden Visa на Airbnb
Нет. После реформы 2024 года объект, используемый для инвестиционного ВНЖ, нельзя использовать для краткосрочной аренды. Доходность нужно считать по долгосрочной аренде и будущей ликвидности, а не по туристическому потоку.
Означает ли Golden Visa налоговое резидентство Греции
Нет. ВНЖ и налоговое резидентство — разные режимы. Клиент может иметь Golden Visa и оставаться налоговым резидентом другой страны, если факты жизни и центр интересов не переносятся в Грецию.
Что такое Greek Non-Dom
Это отдельный налоговый режим для состоятельных новых налоговых резидентов Греции: фиксированный платеж €100 000 в год по иностранным доходам на срок до 15 лет. Он не включается автоматически при покупке недвижимости и требует отдельного налогового анализа.
Можно ли идти через €250 000
Можно, но только если маршрут действительно подходит под специальную категорию: конверсия нежилого объекта в жилье, реставрация охраняемого здания или допустимая инвестиция в греческий стартап. Это не общий порог для любой квартиры.
Сколько занимает процесс
Чистый кейс обычно укладывается в 3-6 месяцев. Российский профиль, сложный источник средств, нестандартный объект или банковская проверка могут растянуть процесс до 6-10 месяцев.
Можно ли включить родителей
Да. Греческая программа сильна семейным охватом: можно включить супруга или партнера, детей до 21 года, родителей основного заявителя и родителей супруга или супруги.
Что важнее всего проверить до сделки
Источник средств, санкционный профиль, юридическую чистоту объекта, площадь и категорию объекта, отсутствие краткосрочной аренды, реальную ликвидность и возможность банковского перевода в Грецию.
Внешние источники
- Greek Ministry of Migration & Asylum: Golden Visa documents
- Enterprise Greece: changes to Golden Visa thresholds
- Bank of Greece: residential property prices, Q4 2025
- Elevate Greece: National Startup Registry
- Government Gazette (ΦΕΚ): Ministerial Decision 214926/2025 и Circular 1/2026 — уточнения по Golden Visa (порог площади, конверсия, сроки подачи).