Концепция
Греция — редкий европейский рынок, где вход для иностранца дёшев, а вся сложность спрятана в титуле и в форме владения. Ограничений почти нет, налог на покупку — 3,09%, НДС на новостройки приостановлен, налог на прирост при продаже заморожен. На этом простое заканчивается. Греческий объект живёт в системе «объективных стоимостей», кадастр достраивали тридцать лет, титульного страхования в англосаксонском виде здесь не существует, а непрозрачная холдинговая структура над домом платит 15% его стоимости ежегодно.
Вторая особенность — календарь. Обе главные льготы привязаны к дате 31 декабря 2026 года, и планировать сделку сегодня означает планировать её относительно этой даты.
Кто может купить и что нужно до сделки
Гражданство роли не играет — с одним исключением. Закон 1892/1990 выделяет «приграничные зоны» (παραμεθόριες περιοχές): весь Додеканес, Лесбос, Хиос, Самос, Лемнос, Самофракия, Санторини, Скирос, Диапонтийские острова, а на материке — Эврос, Ксанти, Родопи, Килкис, Кастория, Флорина, Теспротия, Превеза и отдельные округа Драмы, Янины, Пеллы и Серр. Покупателю не из ЕС/ЕЭЗ нужно разрешение специальной комиссии при Децентрализованной администрации, где голос представителя Министерства обороны обязателен. Отказы редки, но процедура тянется месяцами и требует апостилированного пакета, включая справку о несудимости. Практический вывод: Санторини — приграничная зона, и для не-ЕС покупателя это отдельный срок в графике сделки.
Далее — техника. AFM (ΑΦΜ, налоговый номер) обязателен: без него нельзя ни подписать нотариальный акт, ни заплатить налог на переход, ни зарегистрировать право. Получают лично в афинской налоговой для нерезидентов, дистанционно через myAADElive или — стандартный для иностранца путь — по доверенности через греческого адвоката за одну-две недели. Наличие AFM само по себе не делает вас налоговым резидентом Греции.
Греческий банковский счёт формально для покупки не требуется, но нужен на практике: через него платятся ENFIA, коммуналка и муниципальные сборы, а для Golden Visa безналичный и документированный маршрут платежа — условие закона. Пакет по происхождению средств собирают до задатка: нотариус и банк проверяют его независимо друг от друга.
Сделку оформляет нотариус (συμβολαιογράφος) — он готовит акт, собирает справки и не подпишет договор при незакрытых обязательствах продавца. Регистрация идёт в Κτηματολόγιο (Земельный кадастр), который к 2026 году заменил старые ипотечные бюро почти по всей стране. Адвокат покупателя с 2014 года по закону не обязателен — и это ровно та экономия, которая обходится дороже всего.
Вход и владение: ставки
| Позиция | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|
| Налог на переход (φόρος μεταβίβασης) | 3,09% | 3% + муниципальная надбавка 3% от налога; база — большая из цены и объективной стоимости |
| НДС на новостройки | 24% — приостановлен до 31.12.2026 | опция застройщика; вместо НДС платится тот же налог на переход |
| Нотариус | 0,65–0,80% + НДС | регрессивная шкала от стоимости |
| Регистрация права | ~0,5% | кадастр 0,5%; ипотечное бюро 0,475% + НДС |
| Адвокат / агент | 0,4–1% / ~2% + НДС | агентская комиссия обычно с каждой стороны |
| ENFIA (ΕΝΦΙΑ) | €2,00–16,20 за кв. м + надбавка до 1% | ежегодно, на 1 января; надбавка — при портфеле дороже €500 000 |
| ТАП (ΤΑΠ) | 0,025–0,035% | муниципальный сбор, приходит в счёте за электричество |
| Арендный доход физлица | 15 / 25 / 35 / 45% | с 2026 г.; пороги €12 000 / €24 000 / €36 000 |
| ΕΦΑ — спецналог на недвижимость юрлиц | 15% в год | от объективной стоимости; освобождение — только при раскрытии бенефициаров |
| Прирост при продаже | 15% — приостановлен до 31.12.2026 | для физлиц вне предпринимательской деятельности |
Всё считается от большей из двух величин: цены договора и объективной стоимости (αντικειμενική αξία) — административной оценки по зонам. Последняя переоценка была в 2021 году, значения заморожены до конца 2026-го, следующая ожидается не раньше 2028 года. В центре Афин и на туристических островах разрыв с рынком велик: это снижает налоги сегодня и создаёт отложенный риск.
Новостройки формально облагаются НДС 24%. Приостановка, введённая в 2020-м, продлена законом 5246/2025 до 31 декабря 2026 года: застройщик выбирает режим, и покупатель платит те же 3,09%. На квартире за €300 000 разница — €63 000. Правительство обсуждает продление на 2027 год и полную отмену налога, но это опция застройщика, а не автоматический режим: статус проверяется по конкретному объекту.
Что даёт покупка: Golden Visa
Греция — одна из немногих стран ЕС, где недвижимость всё ещё конвертируется в ВНЖ. Реформа 2024 года (ст. 64 закона 5100/2024, поправка к ст. 100 Миграционного кодекса — закона 5038/2023) сделала программу дорогой и жёсткой:
- €800 000 — вся Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением свыше 3 100 человек;
- €400 000 — остальная Греция;
- €250 000 — конверсия нежилого здания в жильё и реставрация памятника архитектуры (работы завершаются до подачи заявления).
Сверху три ограничения: инвестиция в один объект, минимум 120 кв. м основных помещений и прямой запрет краткосрочной аренды и субаренды — за нарушение аннулируют ВНЖ и штрафуют на €50 000. Последнее ломает популярную модель «купил под Airbnb и заодно получил статус»: два сценария стали взаимоисключающими. Пороги и процедура — в разборе греческой золотой визы, сравнение с другими программами — на карте golden visa.
Владение и аренда
ENFIA начисляется на собственника по состоянию на 1 января. Основной налог зависит от зональной цены и характеристик объекта; для физлица с суммарной объективной стоимостью портфеля свыше €500 000 добавляется надбавка по прогрессивной шкале до 1% в год. Юрлицо платит дополнительный налог со всей стоимости портфеля. Скидка 20% полагается за страховку объекта от землетрясения, пожара и наводнения (10% для дорогих объектов) — редкий случай, когда страховой полис окупается налогом.
Ежегодная декларация Е9 при покупке формируется автоматически из декларации по налогу на переход в myPROPERTY, но при любом последующем изменении её подают самостоятельно до 31 марта следующего года.
Арендный доход физлица облагается по отдельной шкале, которая с 2026 года изменилась: новая ступень 25% на диапазон €12 000–24 000 заменила прежние 35%. Для типичной квартиры под долгую аренду это заметное послабление. Отдельный стимул — трёхлетнее освобождение дохода от долгосрочной аренды жилья, которое ранее пустовало или сдавалось посуточно. Если покупка сопровождается переездом, смотрите также льготные налоговые режимы Греции.
Краткосрочная аренда: правила ужесточились
Каждый объект под посуточную сдачу регистрируется в реестре AADE и получает номер AMA, обязательный в объявлении на любой платформе; работа без него — штраф от €5 000. Договор до 59 дней включительно считается краткосрочной арендой, от 60 дней — обычной.
С 2025 года действует сбор устойчивости к климатическому кризису (ТАКК): €8 за ночь в высокий сезон и €2 в низкий для квартиры, €15 и €4 для дома свыше 80 кв. м. Собирает с гостя и перечисляет ежемесячно владелец; в расходах он не учитывается.
Главное ограничение — географическое. С 2025 года заморожена выдача новых AMA в 1-м, 2-м и 3-м муниципальных округах Афин (Плака, Колонаки, Экзархия, Кукаки, Пагкрати, Петралона, Метаксургио, Газохори); мораторий продлён на 2026 год и с 1 марта 2026-го распространён на первую муниципальную общину Салоник, обсуждается расширение на Санторини, Ханью, Парос и Халкидики. В зонах моратория регистрация больше не переходит вместе с объектом при продаже или наследовании — это прямо влияет на цену, и покупателю важно понимать, что именно он приобретает.
Наконец, налоговый порог: физлицо с тремя и более объектами под посуточную сдачу признаётся предпринимателем — регистрация деятельности, НДС 13% и обложение как бизнес-дохода.
Структура владения: главная ловушка
Здесь Греция расходится с интуицией холдингового планирования. Специальный налог на недвижимость ΕΦΑ (закон 3091/2002, ставка поднята до 15% законом 3943/2011) взимается ежегодно в размере 15% от объективной стоимости с юридических лиц — владельцев греческой недвижимости. Освобождение существует, но оно не автоматическое: компания из ЕС или из страны с действующим обменом налоговой информацией должна раскрыть физических лиц-акционеров до конца цепочки, и у каждого должен быть греческий AFM. Структура из юрисдикции без обмена не освобождается вовсе; траст в цепочке требует отдельного анализа и раскрытия бенефициара.
Практический вывод: непрозрачный холдинг над греческой виллой стоит 15% её стоимости в год — это не оптимизация, а один из самых дорогих способов владения в Европе. Греческая или кипрская компания оправдана там, где есть реальная операционная задача, например портфель под аренду. Для одного дома дефолт — личное владение; для двух-трёх объектов выбор делают, считая ΕΦΑ, ENFIA юрлица и стоимость раскрытия, а не «конфиденциальность».
Выход и наследование
Налог на прирост капитала по недвижимости — 15%, но его применение приостановлено до 31 декабря 2026 года (ст. 90 закона 5162/2024). Продажа физлицом в этом окне не облагается вовсе; продление на 2027 год обсуждается, но не принято. Издержки продажи невелики, однако нотариального акта не будет без справки об уплате ENFIA за пять лет и подтверждения отсутствия задолженностей — это и есть настоящий срок сделки.
Наследование идёт по греческому налогу независимо от резидентства наследодателя. Категория А (супруг, дети, внуки, родители) — €150 000 без налога, далее 1%, 5% и 10%; категория Б (братья и сёстры, прародители, правнуки) — €30 000 без налога, далее 5%, 10% и 20%; категория В (все остальные) — €6 000 без налога, далее 20%, 30% и 40%. По прямой линии это одна из самых мягких шкал в Европе: вилла за €600 000 обойдётся ребёнку примерно в €7 500 налога. Регламент 650/2012 позволяет завещанием выбрать право страны гражданства вместо права обычного проживания, но налог всегда останется греческим, а обязательная доля по греческому праву — половина законной.
Ловушки
Объективная стоимость против рыночной
База заморожена с 2021 года и на популярных островах отстаёт от рынка в разы. Это снижает налог сейчас и создаёт риск при переоценке: ENFIA, налог на переход и наследственный налог пересчитаются вверх без всякой сделки.
Титульного страхования нет
Греческий рынок не знает title insurance. Единственная защита — проверка цепочки титулов минимум на двадцать лет назад, которую делает адвокат покупателя, а не нотариус. Отказ от адвоката ради экономии 0,5% — самая дорогая ошибка на этом рынке.
Самовольные постройки (αυθαίρετα)
Закрытый балкон, пристроенная терраса, переделанный подвал — массовое явление. Нотариус обязан приложить сертификат инженера о соответствии объекта разрешению на строительство; при расхождении постройку легализуют и оплачивают штраф до сделки, иначе акт не подписывается.
Сертификат энергоэффективности (ΠΕΑ)
Обязателен и для продажи, и для регистрации договора аренды. Отсутствие — не катастрофа, но это дни задержки в самый неудобный момент.
Долги предыдущего владельца
Коммунальные долги и взносы на содержание здания следуют за объектом. Электросети, водоканал и управляющего домом проверяют отдельно от налоговых справок.
Кадастр не равен чистому титулу
Κτηματολόγιο завершён почти повсеместно, но первичные записи содержат ошибки, и по ряду районов ещё идут периоды исправлений. Запись в кадастре — не гарантия: старые ипотечные бюро проверяют параллельно.
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. Параметры сделки, включая режим НДС и приграничный статус объекта, проверяются на дату подписания. Общая рамка по странам — в хабе о покупке недвижимости за рубежом.