Дубай — по формальным критериям самый доступный для иностранца крупный рынок жилья в мире и один из самых непривычных по устройству. Здесь нет ежегодного налога на недвижимость, налога на прирост капитала и подоходного налога с аренды — и нет ничего похожего на европейскую нотариальную сделку. Вместо неё государственный регистратор с собственным приложением, реестр застройщиков, эскроу-счета по закону и трансфер-центры, где право переходит за двадцать пять минут.
Взамен покупатель платит на входе: 4% регистрационного сбора Земельного департамента, комиссия агента, сборы застройщика — около 6–7% цены. Это почти вся фискальная нагрузка за срок владения. Дальше пусто, если не считать service charges, которые в Дубае умеют удивлять сильнее любого налога.
И есть слой, который недооценивают чаще всего, — наследование. Недвижимость в ОАЭ подчиняется праву ОАЭ, а не праву страны гражданства владельца, и квартира без зарегистрированного завещания — это не «перейдёт детям», а процедура в местном суде с заблокированным титулом. Именно здесь форма владения, выбранная при покупке, стоит дороже всего. Общая рамка зарубежных сделок — в хабе по покупке недвижимости за рубежом, страновой контекст — в хабе по ОАЭ.
Кто и где может купить
ОАЭ — федерация, и режим собственности задаётся эмиратом, а не страной. В Дубае действует Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимости: гражданин любой страны может владеть freehold, usufruct или лизхолдом до 99 лет, но только в зонах, определённых постановлением правителя (Regulation № 3 от 2006 года и последующие дополнения). За пределами этих зон покупателем может быть только гражданин ОАЭ или GCC, и принадлежность объекта проверяют по кадастровым данным, а не по названию проекта в буклете.
Абу-Даби шёл дольше. По Закону № 19 от 2005 года иностранец получал в инвестиционных зонах только производные права: usufruct до 99 лет, musataha до 50 лет с продлением, долгосрочную аренду от 25 лет и «собственность на юнит без земли». Поправка 2019 года — Закон № 13 от 2019 года — открыла в инвестиционных зонах полноценный freehold с правом продать, заложить и передать по наследству; зоны названы официально — Яс, Саадият, Рим, Аль-Раха Бич, Масдар и другие.
Разница между тремя терминами практическая. Freehold — бессрочная собственность на юнит и долю в земле. Usufruct — право пользования на срок, сам объект остаётся чужим: заложить можно, перестроить нельзя. Musataha — право застройки: вы возводите объект на чужой земле и владеете постройкой в течение срока. Для жилой покупки нормальный ответ один — freehold. Остальные эмираты консервативнее: в Шардже иностранцу доступно не право собственности, а usufruct до 100 лет в отдельных районах и с одобрения правителя.
Цена входа
Платёж
Ставка
Регистрационный сбор DLD (Дубай)
4% от цены (формально 2% продавец + 2% покупатель)
Регистрационный сбор (Абу-Даби)
2% от цены
Сбор трансфер-центра (Дубай)
AED 4 000 + НДС при цене от AED 500 000
Выпуск титула (Дубай)
AED 250
Комиссия агента
2% + 5% НДС
NOC застройщика
AED 500–5 000
Регистрация ипотеки (Дубай)
0,25% суммы кредита
Передача в структуру как gift (Дубай)
0,125%, минимум AED 2 000
Ежегодный налог на недвижимость
нет
Муниципальный сбор с аренды
Дубай 5%, Абу-Даби 3% годовой арендной стоимости
Налог при продаже для физлица
нет
Главное про 4%: по регламенту DLD они делятся пополам между продавцом и покупателем, но рынок работает иначе — покупатель почти всегда несёт все четыре процента. Это не норма права, а обычай, и он торгуется, особенно на слабом рынке.
Ипотека. Регламент Центробанка ОАЭ задаёт потолки LTV для экспатов: 80% на первое жильё дешевле AED 5 млн, 70% дороже, 60% на второй и инвестиционный объект и 50% на off-plan. Отдельной нормы для нерезидента без визы ОАЭ в регламенте нет — банки решают сами, и практика жёстче: реальный потолок для зарубежного покупателя 50–65%, то есть первый взнос от 35–40%, плюс закрытый список допустимых гражданств у каждого банка.
Off-plan: эскроу, Oqood и арифметика расторжения
Значительная часть сделок в Дубае — покупка на стадии строительства, и правовой каркас здесь прочнее, чем принято думать. Закон Дубая № 8 от 2007 года обязывает застройщика открыть эскроу-счёт по каждому проекту; деньги покупателей идут туда и по статье 9 недоступны кредиторам застройщика, а 5% остатка эскроу-агент удерживает ещё год после регистрации юнитов. Нарушения — уголовная статья со штрафом от AED 100 000. Второй элемент — Oqood, промежуточный реестр DLD: регистрация в нём не формальность агента, а условие существования вашего права на строящийся объект.
Что закон защищает хуже — ваш собственный выход из сделки. Статья 11 Закона № 19 от 2017 года описывает права застройщика при вашей просрочке: при готовности проекта выше 60% он вправе расторгнуть договор и удержать до 40% стоимости юнита, при готовности ниже 60% — до 25%, а если строительство не начато не по его вине — до 30% уплаченного. График платежей off-plan строят от собственного worst case, а не от маркетингового «всего 20% на старте».
Форма владения: физлицо, компания, фонд
Дефолт для жилой покупки — физическое лицо, и причина фискальная. По Постановлению Кабинета № 49 от 2023 года доход физлица от недвижимости не попадает под корпоративный налог, если деятельность не требует лицензии, и даже не учитывается в пороге оборота AED 1 млн. Плюс Golden Visa даёт объект в личной собственности, а не в компании.
Компания включает налог. Юрлицо-собственник платит 9% с прибыли выше AED 375 000, и это касается не только местных структур: по Постановлению Кабинета № 56 от 2023 года иностранная компания, владеющая недвижимостью в ОАЭ, получает в стране nexus, обязана зарегистрироваться и платить налог с чистого дохода от объекта. Отдельный вопрос — кого DLD вообще пускает во freehold-зоны. Круг узкий: исторически офшорные компании JAFZA, с 2019 года по меморандуму с DLD — RAK ICC, для ряда фризон нужно индивидуальное одобрение. Иностранные офшоры общего пользования DLD не регистрирует, поэтому «купить на BVI» здесь не работает.
Отдельный класс — структуры DIFC и ADGM: SPV и foundations под общим правом. Их берут не ради налога, а ради преемственности: фонд не умирает, доля передаётся по уставным документам, объект не попадает в наследственную процедуру ОАЭ. Перевод объекта в такую структуру DLD оформляет как gift-передачу по ставке 0,125% вместо 4% — при соответствии конфигурации владения требованиям департамента. Про сами оболочки — в разборе family office в DIFC.
Владение: налога нет, расходы есть
Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ не существует, как и налога на богатство. Вместо него работает муниципальный сбор с арендной стоимости: в Дубае 5% годовой аренды, двенадцатью частями через счёт DEWA; арендатор платит от суммы в Ejari, собственник, живущий в своей квартире, — от оценочной ставки RERA. В Абу-Даби аналогичный сбор 3% платят арендаторы-экспаты, но не собственники.
Аренда физлицу приходит вообще без налога: подоходного налога в ОАЭ нет, корпоративный к такому доходу не применяется. НДС жильё тоже почти не трогает — первая продажа новостройки в течение трёх лет после завершения облагается по 0%, последующие сделки с жильём и голая земля освобождены. 5% НДС начинаются там, где начинается коммерческая недвижимость: и продажа, и аренда офиса или ритейла облагаются по стандартной ставке.
Реальная статья расходов — service charges. Закон Дубая № 6 от 2019 года о совместной собственности требует, чтобы тариф утверждала RERA на основании аудированного бюджета, а собранные деньги лежали на отдельном счёте в аккредитованном банке и были недоступны кредиторам управляющей компании. Утверждённые ставки публикуются в индексе сервисных сборов DLD; сверять их нужно до сделки — разница между соседними башнями бывает кратной, а неуплата даёт управляющей компании право на обременение юнита.
Golden Visa: AED 2 млн и что засчитывается
Порог федеральный и один: недвижимость на AED 2 млн даёт возобновляемую резидентскую визу на 10 лет с правом спонсировать супруга и детей. Ипотечный объект годится: после февральских изменений 2026 года порог считают по стоимости, зафиксированной DLD в титуле, а не по фактически внесённым собственным средствам, а письмо банка подтверждает отсутствие возражений и остаток долга, а не уплаченную сумму. Off-plan тоже проходит, если застройщик зарегистрирован в RERA и сделка внесена в Oqood: с 20 февраля 2026 года порог считают по цене, зафиксированной в Oqood, а не по фактически оплаченной части — прежнее требование об оплаченной половине снято циркуляром Земельного департамента, который отдельно не публиковался, поэтому практику сверяют на дату подачи. Несколько объектов суммируются.
Ниже порога живёт двухлетняя виза собственника: весной 2026 года Земельный департамент Дубая убрал для неё минимальную стоимость объекта для единоличных владельцев, для совладельцев осталось AED 400 000 на человека; нужен готовый объект с титулом. И главное: виза не равна налоговому резидентству — это разные тесты с разными критериями, см. налоговое резидентство ОАЭ.
Выход и наследование
Налога на прирост капитала для физлица нет — ни при продаже через год, ни через месяц; периодов минимального владения, как в Сингапуре или Италии, тоже нет. При перепродаже платится тот же комплект сборов: 4% DLD (по рынку — за счёт покупателя), комиссия агента, NOC застройщика, снятие ипотеки. Валютных ограничений нет, дирхам привязан к доллару — узким местом будет комплаенс банка-получателя, а не ОАЭ.
Наследование — единственный участок, где ошибка стоит по-настоящему дорого. С 1 февраля 2023 года действует Федеральный декрет-закон № 41 от 2022 года о гражданском личном статусе: для немусульман дефолт больше не шариатский — супруг получает половину, дети делят вторую поровну, без различия по полу. Но это дефолт, а не решение задачи. Наследники вправе просить применить право страны гражданства только при отсутствии зарегистрированного завещания об ином, а процедура идёт через суд ОАЭ, пока распоряжение активом заморожено.
Отсюда практический стандарт: завещание регистрируется вместе со сделкой. Для Дубая и Рас-эль-Хаймы работает DIFC Wills Service Centre — англоязычное завещание по общему праву, без требования резидентства; для Абу-Даби есть реестр ADJD, у ADGM своя служба. Домашнее завещание из страны гражданства само по себе недостаточно: недвижимость в ОАЭ распределяется по местному праву, и иностранный документ придётся легализовать, переводить и защищать в суде. Структура DIFC/ADGM снимает вопрос иначе — объект перестаёт быть личным активом наследодателя. Общая логика — в хабе наследственного планирования.
Деньги и комплаенс
ОАЭ вышли из «серого списка» FATF в феврале 2024 года, и режим после этого не смягчился, а закрепился. Для сделки это значит три вещи. Первая: брокеры, агенты и юрфирмы отчитываются перед финразведкой через goAML по любой сделке с наличными от AED 55 000, включая цепочки связанных платежей, и по любому расчёту виртуальными активами. Вторая: корпоративный покупатель раскрывает бенефициаров — реестр real beneficiary обязателен по Постановлению Кабинета № 109 от 2023 года. Третья: банк проверяет происхождение средств отдельно от регистратора, и для российского покупателя это самый узкий участок. Пакет source of funds собирают до задатка, а не после.
Ловушки
Расчёт мимо эскроу. Оплата off-plan на «удобный» счёт застройщика лишает защиты статьи 9 Закона № 8 от 2007 года. Реквизиты сверяют с реестром DLD, а не с письмом менеджера.
Service charges «уточним потом». Ставка на квадратный фут — единственный по-настоящему повторяющийся расход владения, и в премиальных башнях она съедает заметную часть арендной доходности.
Компания ради приватности. Анонимности нет: реестр бенефициаров обязателен, а оболочка включает 9% корпоративного налога и лишает объект права на Golden Visa в личном качестве.
Golden Visa под ипотеку по цене договора. Порог AED 2 млн проверяют по стоимости, зафиксированной DLD, а не по цене покупки: объект за AED 2,2 млн с оценкой ниже порога визы не даст. Условия менялись в 2026 году — сверять на дату подачи.
Наследование «потом». Завещание DIFC или ADJD оформляют в те же недели, что и сделку. Переигрывать структуру после регистрации титула — это ещё 4% на входе в новую конфигурацию.
Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией.