# Покупка недвижимости в Испании нерезидентом: NIE, ITP по регионам и конец golden visa > NIE, военные зоны для не-ЕС, ITP от 6% в Мадриде до 13% в Каталонии, судьба «100% налога» и golden visa, налоги владения и продажи — разбор для нерезидента. Author: Мария Плотникова — юрист, Family Office (https://wiki.private.law/authors/plotnikova) Last modified: 2026-07-06T11:03:00.000Z Canonical: https://wiki.private.law/spain-property-purchase Topics: investments Jurisdictions: spain Semantic tags: wealth-planning --- ## Концепция Испания последние два года — самый шумный рынок Европы: заголовки о «стопроцентном налоге для покупателей не из ЕС» разошлись по всему миру. Реальность на июль 2026 года спокойнее. Законопроект так и не дошёл до голосования в Конгрессе, выпал из правительственного жилищного пакета и завис без коалиционных голосов — покупать нерезидентам можно на прежних условиях. Что действительно изменилось: golden visa полностью отменена с 3 апреля 2025 года, а Каталония резко подняла налог на покупку. Единственное настоящее ограничение для покупателей не из ЕС — старый режим зон оборонного значения, доставшийся от закона 1975 года. В части муниципалитетов — приграничье, отдельные прибрежные районы, острова, и в основном это касается земли и домов, а не городских квартир — нужно предварительное разрешение Министерства обороны, которое занимает два–четыре месяца. Граждан ЕС правило не касается, граждан России — касается: при покупке дома с участком муниципалитет проверяют до внесения задатка. > 🍓 «100% налог для не-ЕС» — не закон: он завис в Конгрессе без голосов. Но формально проект не отозван, поэтому в сделках с длинным горизонтом политический риск стоит закладывать — и не затягивать закрытие. ## Как устроена сделка Всё начинается с NIE — идентификационного номера иностранца. Без него не пройдёт ни оплата налогов, ни регистрация. Получают его в полиции по записи или в испанском консульстве, но быстрее и привычнее всего — по доверенности через испанского юриста. Дальше стандартная цепочка: резерв, договор задатка contrato de arras — обычно десять процентов, и если покупатель передумал, задаток сгорает, а если продавец, он возвращает вдвойне, — затем escritura у нотариуса и регистрация в реестре собственности. За живые деньги сделка занимает четыре–десять недель. Испанский счёт формально не обязателен, но без него неудобно: банковские чеки на закрытии, списание ежегодного налога и коммуналки. ## Налоги на входе: главное — регион На вторичном рынке платится региональный налог ITP, и разброс огромный. Мадрид берёт шесть процентов, Андалусия семь, Валенсия десять (с июня 2026 года снижает до девяти), а Каталония с лета 2025-го перешла на прогрессию до тринадцати процентов и ввела карательные двадцать для крупных держателей жилья и покупок целых домов. Новостройка облагается иначе: НДС десять процентов плюс гербовый сбор AJD от 0,75 до 1,5% в зависимости от региона. Важная деталь: база налога не может быть ниже кадастрового valor de referencia. Занизить цену в договоре не получится — налоговая пересчитает сама. Нотариус, реестр и gestoría суммарно обходятся обычно до двух–двух с половиной тысяч евро. ## Что даёт покупка С 3 апреля 2025 года — ничего: golden visa отменена целиком, выданные ранее продлеваются по старым правилам. Для жизни в Испании без работы осталась non-lucrative visa: пассивный доход от €2 400 в месяц плюс €600 на каждого члена семьи, полный запрет на работу, включая удалённую, и реальное проживание больше полугода для продления — а это автоматически означает испанское налоговое резидентство со всеми мировыми доходами. Собственное жильё усиливает заявку, но дохода не заменяет. Для удалённо работающих есть отдельная виза цифрового кочевника с порогом около €34 000 в год. Без визы — обычные девяносто дней из ста восьмидесяти. ## Владение и аренда Испания — единственная страна восьмёрки, которая берёт с нерезидента налог даже за пустующую квартиру: вменённый доход в один-два процента от кадастровой стоимости облагается по ставке двадцать четыре процента для не-ЕС, и декларация Modelo 210 подаётся ежегодно. Реальная аренда для не-ЕС устроена жёстче всего в Европе: двадцать четыре процента с валовой выручки без вычета расходов. Суды уже несколько раз вставали на сторону налогоплательщиков из третьих стран, но практика налоговой пока прежняя — платить по полной и судиться за возврат. К этому добавляется муниципальный IBI, а для крупных портфелей — налог на богатство с испанских активов свыше €700 000. В Мадриде и Андалусии он практически обнулён региональными льготами, но государственный «солидарный» налог на состояния свыше трёх миллионов эти льготы нейтрализует. Туристическая аренда под давлением: Барселона не продлевает лицензии после 2028 года, по стране обсуждается НДС на короткие сроки. ## Структуры и техники Стандарт — личное владение. Схемы с офшорными компаниями мертвы давно и надёжно: компания из несотрудничающей юрисдикции платит ежегодные три процента от кадастровой стоимости просто за факт владения. Испанская SL оправдана только под настоящий арендный бизнес. Главная местная техника — разделение собственности при покупке: дети берут голую собственность, родители — узуфрукт. Когда узуфрукт гаснет, наследственная база сжимается в разы, а дети становятся полными собственниками без новой сделки. ## Выход и наследование При продаже нерезидент платит девятнадцать процентов с прироста, причём покупатель обязан удержать три процента цены и внести их в налоговую за продавца — потом идёт перерасчёт. Сверху муниципальная plusvalía с прироста стоимости земли. С наследованием Испания устроена лучше своей репутации: после решений Суда ЕС и Верховного суда наследники-нерезиденты, включая не-ЕС, применяют льготы того региона, где находится недвижимость. В Мадриде это бонификация девяносто девять процентов для супруга и детей — то есть практически ноль. Выбор применимого права фиксируется завещанием по [Регламенту 650/2012](https://wiki.private.law/succession-applicable-law), и оформлять его стоит вместе со сделкой; детали испанской обязательной доли — в [разборе наследования в Испании](https://wiki.private.law/spain-intestate-succession). ## Российский паспорт Запрета нет; работают общеевропейские ограничения — лимит €100 000 на счетах в банках ЕС для граждан РФ без европейского ВНЖ и придирчивый комплаенс при открытии счетов. Плюс военные зоны: при покупке дома с участком проверяйте муниципалитет до задатка. Платёжные маршруты — в [хабе](https://wiki.private.law/foreign-real-estate-purchase). > 🍓 В Испании главный выбор — регион: между Мадридом (ITP 6%, наследование почти ноль) и Каталонией (до 13%) разница на объекте за миллион — десятки тысяч евро на входе и сотни на наследовании. Материал носит справочный характер и не является индивидуальной юридической консультацией. --- ## Factual claims - Единственное настоящее ограничение для покупателей не из ЕС — старый режим зон оборонного значения, доставшийся от закона 1975 года. - С 3 апреля 2025 года — ничего: golden visa отменена целиком, выданные ранее продлеваются по старым правилам. - К этому добавляется муниципальный IBI, а для крупных портфелей — налог на богатство с испанских активов свыше €700 000. - Запрета нет; работают общеевропейские ограничения — лимит €100 000 на счетах в банках ЕС для граждан РФ без европейского ВНЖ и придирчивый комплаенс при открытии счетов.