# Покупка недвижимости за рубежом для нерезидента: правила, налоги, структуры

> Лондон, Италия, Франция, Португалия, Испания, Сингапур, Болгария, Австрия, ОАЭ, Греция, Кипр: что нерезиденту нужно, налог на вход от 2% до 60%, даёт ли покупка ВНЖ и как структурируют владение.

Author: Мария Плотникова — Юрист, Family Office (https://wiki.private.law/authors/plotnikova)
Last modified: 2026-09-07T07:11:00.000Z
Canonical: https://wiki.private.law/foreign-real-estate-purchase
Topics: investments
Jurisdictions: global
Product tags: investment, tax-regime, residence-permit, company
Semantic tags: investment, tax-regime, residence-permit, company

---

## Концепция

Покупка квартиры в Лондоне, виллы в Тоскане и кондо в Сингапуре — три разных правовых мира. Где-то нерезиденту не зададут ни одного вопроса, где-то потребуют разрешение земельной комиссии, а где-то налог на вход сопоставим с ценой самой квартиры. При этом главные сюрпризы обычно ждут не в праве собственности, а вокруг него: платёжный маршрут, ежегодные налоги нерезидента, наследование по праву страны объекта.

Этот хаб — карта по одиннадцати юрисдикциям, которые чаще всего рассматривают покупатели-нерезиденты: Великобритания (Лондон), Италия, Франция, Португалия, Испания, Сингапур, Болгария, Австрия, ОАЭ, Греция и Кипр. По каждой стране есть отдельный разбор: кто может купить, что нужно для сделки, налоги на вход и владение, что покупка даёт по статусу и какие техники структурирования реально работают.

> 🍓 Три правила рынка-2026: массовые европейские программы «недвижимость за ВНЖ» свернулись, но в четырёх юрисдикциях из одиннадцати маршрут сохранился; налог на вход для нерезидента разбросан от 2% до 60%+; самый частый срыв сделки — не право, а платёжный маршрут и source of funds.

## Карта: одиннадцать юрисдикций

> 🔗 **Разборы по странам**
> [Лондон и Англия](https://wiki.private.law/london-property-purchase) · [Италия](https://wiki.private.law/italy-property-purchase) · [Франция](https://wiki.private.law/france-property-purchase) · [Португалия](https://wiki.private.law/portugal-property-purchase) · [Испания](https://wiki.private.law/spain-property-purchase) · [Сингапур](https://wiki.private.law/singapore-property-purchase) · [Болгария](https://wiki.private.law/bulgaria-property-purchase) · [Австрия](https://wiki.private.law/austria-property-purchase) · [ОАЭ](https://wiki.private.law/uae-property-purchase) · [Греция](https://wiki.private.law/greece-property-purchase) · [Кипр](https://wiki.private.law/cyprus-property-purchase)

Сводная картина на июль 2026 года — налог на вход для нерезидента, ограничения и что покупка даёт по статусу:

| Страна | Налоги на вход (нерезидент) | Ограничения на покупку | Даёт ли статус |
| --- | --- | --- | --- |
| Лондон | SDLT до ~19% у физлица-нерезидента со вторым жильём (шкала до 12% + 5% second home + 2% нерезидент); покупка на компанию — плоские 17% | нет | нет |
| Италия | 9% от кадастровой базы (обычно сильно ниже рынка) | reciprocità для не-ЕС без ВНЖ — для граждан РФ выполняется | нет |
| Франция | ~7–8% всего на вторичке | нет | нет |
| Португалия | с 01.09.2026 — flat 7,5% IMT для нерезидентов | нет | golden visa за недвижимость мертва с 2023 |
| Испания | ITP 6–13% в зависимости от региона | военные зоны для не-ЕС | golden visa отменена 03.04.2025 |
| Сингапур | BSD до 6% + ABSD 60% для иностранцев | landed-дома — только с разрешения LDAU | нет |
| Болгария | ~4–7% всего | земля не для не-ЕС лично — решается через EOOD | ВНЖ при покупке от ~€307 000 |
| Австрия | 3,5% + 1,1% + разрешение Grundverkehr | разрешительный режим в каждой земле | нет |
| ОАЭ | 4% DLD в Дубае, 2% в Абу-Даби | только freehold-зоны эмирата | Golden Visa на 10 лет от AED 2 млн |
| Греция | 3,09% (НДС 24% на новостройки приостановлен до 31.12.2026) | приграничные зоны для не-ЕС — разрешение комиссии с Минобороны | Golden Visa от €250 000 до €800 000 |
| Кипр | transfer fees 3–8% со скидкой 50%; НДС 19% на новостройки (5% на первое жильё) | разрешение Cap. 109 для не-ЕС: до 2 объектов или участок до 4 014 кв. м | ПМЖ Fast Track от €300 000 + НДС |

Закономерность простая: чем ликвиднее рынок, тем свободнее вход и тем дороже налоги (Лондон, Сингапур). Чем жёстче политика защиты жилья, тем больше административных фильтров (Австрия, отчасти Испания и Португалия). Особняком стоят ОАЭ: свободный вход по цене, ноль текущих налогов и прямая конвертация покупки в статус. Вместе с Болгарией, Грецией и Кипром это четыре юрисдикции из одиннадцати, где недвижимость даёт резидентство.

## Что нужно до сделки

Почти везде первым шагом идёт не выбор объекта, а локальный налоговый номер: NIE в Испании, NIF в Португалии (нерезиденту из третьих стран — вместе с налоговым представителем), codice fiscale в Италии. В Великобритании и Сингапуре для самой покупки не нужно ничего — номера появляются позже, когда возникает налог. Болгария требует регистрацию BULSTAT уже после сделки, Австрия — разрешение до неё.

Второй универсальный блок — [происхождение средств](https://wiki.private.law/source-of-funds). Банк, нотариус и агент проверяют происхождение денег каждый по своим правилам, и пакет стоит собрать до внесения задатка: декларации за 2–3 года, договоры продажи активов, дивидендные решения, выписки, показывающие накопление. Чем длиннее и понятнее цепочка, тем быстрее сделка.

Третий блок — присутствие. Во всех одиннадцати юрисдикциях сделку можно закрыть удалённо по доверенности: апостилированная нотариальная POA плюс присяжный перевод. [Апостиль](https://wiki.private.law/apostille) на российские документы ставится в России (Минюст), не в консульстве.

> ⚙️ Критический путь почти всегда — открытие локального счёта, а не юридическая часть: закладывайте на банк больше времени, чем на нотариуса.

## Платёжный маршрут: санкционный слой

Для покупателя с российским паспортом главный вопрос сделки в ЕС — не «можно ли купить», а «как заплатить». Запрета покупать недвижимость в ЕС для граждан РФ нет: он обсуждался с 2022 года, но так и не вошёл [ни в один санкционный пакет](https://wiki.private.law/sanctions-map) (отдельные страны — Финляндия, Латвия — ввели национальные запреты; из нашего списка таких нет). Работает другое ограничение — ст. 5b Регламента 833/2014: банк ЕС не может держать больше €100 000 на счетах российского гражданина или резидента РФ. Исключение — граждане ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии и обладатели вида на жительство в этих странах: они выведены из-под запрета полностью.

Поэтому сделки структурируют от платёжного маршрута: деньги приходят со счёта покупателя в ЕС/ЕЭЗ (если есть ВНЖ), из дружественной юрисдикции или через нотариальный эскроу — Еврокомиссия прямо указывает, что оплата цены через счёт нотариуса сама по себе не запрещена, но не должна обходить 5b. В Великобритании аналогичный порог — £50 000 для граждан РФ, живущих в России (обладатели британской визы исключены).

Со стороны РФ дорога расчистилась: с 8 декабря 2025 года ЦБ снял лимит $1 млн в месяц на переводы за рубеж для граждан России. Ограничение теперь не юридическое, а инфраструктурное — SWIFT-платёж в EUR/USD из несанкционного российского банка провести можно, но европейский банк-получатель с высокой вероятностью его отклонит по комплаенсу. Практический стандарт — платить [с зарубежного счёта, о котором уведомлена ФНС](https://wiki.private.law/russia-foreign-account-reporting). Если часть цены закрывается кредитом, добавляется ещё один слой — [ипотека нерезиденту](https://wiki.private.law/non-resident-mortgage) со своими LTV, ставками и пакетом документов, а срок одобрения банка обычно длиннее срока нотариуса.

## Что даёт покупка: резидентство

Эпоха «квартира = золотая виза» закончилась. Португалия убрала недвижимость из golden visa ещё в октябре 2023-го, Испания полностью отменила программу 3 апреля 2025-го, Великобритания закрыла инвесторскую визу в 2022-м. В Италии, Франции, Австрии и Сингапуре недвижимость никогда статуса не давала.

Что осталось. В Европе прямой статус за недвижимость дают три маршрута — с разными порогами, объектом и условиями:

| Юрисдикция | Порог | Что даёт | Условия |
| --- | --- | --- | --- |
| [Греция](https://wiki.private.law/greece-property-purchase) | €800 000 в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах свыше 3 100 жителей; €400 000 в остальных регионах | Golden Visa после реформы 2024 года | Объект минимум 120 кв. м, без права краткосрочной аренды |
| Болгария | 600 000 BGN (≈€307 000) | Продлеваемый ВНЖ, через пять лет — ПМЖ | Владение жильём, оплата через болгарский банк |
| [Кипр](https://wiki.private.law/cyprus-property-purchase) | €300 000 плюс НДС | Ускоренный ПМЖ по Regulation 6(2) | Подтверждённый доход из-за рубежа от €50 000 в год |

За пределами этих трёх маршрутов и ОАЭ недвижимость сама по себе статуса не даёт — но может его поддержать.

Недвижимость работает и как опора для «пассивных» виз: испанская NLV (от €2 400/мес дохода), португальская D7 (от €920/мес), французский visiteur, итальянская residenza elettiva (от ~€31 000/год) — везде свой объект закрывает требование о жилье и усиливает досье, но не заменяет доход. Для всех остальных сценариев работает шенгенский режим 90/180 — с 2025 года Болгария тоже в Шенгене, и её дни считаются в общем лимите.

## Структуры владения

Универсального ответа «оформлять на компанию или на себя» нет — по странам логика противоположная.

Обёртка помогает: во Франции SCI решает вопросы наследования и постепенного дарения долей детям (по €100 000 на ребёнка каждые 15 лет без налога); в Болгарии местное EOOD — единственный легальный способ для не-ЕС гражданина владеть землёй под домом; в Великобритании компания оправдана для арендного портфеля (вычет процентов, корпоративная ставка).

Обёртка вредит — и цена входа через компанию своя в каждой юрисдикции:

| Юрисдикция | Что включает обёртка | Цена |
| --- | --- | --- |
| Лондон | Жилая недвижимость на компании: SDLT по ставке для higher threshold interest на входе (Finance Act 2003, Schedule 4A, п. 3 — поднята с 15% до 17% ст. 53 Finance Act 2025), ежегодный ATED (Finance Act 2013, Part 3), с 2017 года прозрачность для наследственного налога | 17% SDLT |
| Сингапур | Покупка на компанию или траст — повышенный ABSD | 65% вместо 60% |
| Австрия | Share deal с «компанией-недвижимостью» с 1 июля 2025 года — лазейка закрыта | 3,5% от рыночной стоимости |
| Испания | Компания из чёрного списка юрисдикций платит штрафную ставку | 3% в год от кадастра |
| Португалия | Компания из чёрного списка юрисдикций платит штрафные ставки | IMI 7,5% и IMT 10% |
| Франция | Любое юридическое лицо — собственник французской недвижимости платит ежегодный налог с её рыночной стоимости, если только не раскрывает ежегодно состав своих участников или не подпадает под освобождение по соглашению (CGI ст. 990D–990G) | 3% в год от рыночной стоимости |

Везде добавьте [реестры бенефициаров](https://wiki.private.law/ubo-registers): UK Register of Overseas Entities публичен, в ЕС доступ восстановлен для «законного интереса». В Англии реестр — больше чем обязанность раскрыться. По Economic Crime (Transparency and Enforcement) Act 2022 регистратор вносит restriction на титул иностранного лица, записанного собственником подпадающего под правило титула, который приобретён 1 января 1999 года или позже (Land Registration Act 2002, Schedule 4A, п. 3, внесённый Schedule 3 акта 2022 года), и эта restriction блокирует регистрацию перехода, аренды или залога, пока лицо не зарегистрировано в реестре или не освобождено от регистрации. Обёртка, переставшая подавать сведения, не может продать объект.

Для российского налогового резидента любая иностранная компания под объект — это ещё и [КИК](https://wiki.private.law/kik): уведомления, отчётность, а при прибыли выше порога — налог.

## Владение, выход, наследство

Ежегодная нагрузка нерезидента складывается из четырёх слоёв, и каждый живёт по своей ставке:

- Местный налог на недвижимость · От символических сумм в Болгарии и Австрии до заметных Council Tax и грядущего с 2028 года mansion-tax в Лондоне
- Налог на арендный доход · От 10% в Болгарии до 24% с валовой выручки в Испании для не-ЕС
- Налог на богатство IFI · Франция, недвижимость дороже €1,3 млн
- Налог на вменённый доход · Испания, даже за пустующую квартиру

Три слоя из четырёх приходят независимо от того, живёт владелец в объекте или тот стоит пустым.

### Выход и наследство

На выходе диапазон такой же широкий:

| Юрисдикция | Налог на прирост | Оговорка |
| --- | --- | --- |
| Сингапур | нет | SSD до 16% при продаже раньше 4 лет |
| Болгария | 10% | — |
| Испания | 19% | — |
| Франция | 19% | Плюс социальные сборы, с убыванием до нуля за 22–30 лет владения |
| Великобритания | до 24% | — |
| Австрия | 30% flat | — |
| Италия | нет | После пяти лет владения |

Разброс — от нуля до 30%, и почти везде цену выхода определяет срок владения, а не только ставка.

Наследство — отдельная дисциплина: недвижимость почти всегда идёт по праву страны нахождения, с местной обязательной долей и местным налогом — от нуля в Австрии до 40% IHT в Великобритании и 45% по прямой линии во Франции. Как это планировать — в разборе [наследования зарубежной недвижимости](https://wiki.private.law/foreign-real-estate-succession) и [хабе наследственного планирования](https://wiki.private.law/succession-planning).

**Два решения об одной и той же дискриминации.** Наследственная цифра для нерезидента — не всегда та, которую придётся заплатить. В деле *Welte v Finanzamt Velbert* (Суд ЕС, третья палата, дело C-181/12, решение от 17 октября 2013 года) швейцарский резидент унаследовал немецкую недвижимость от жены, тоже жившей в Швейцарии, и получил необлагаемый вычет €2 000 там, где супруги-резиденты получили бы €500 000; Суд признал, что ст. 56 и 58 Договора ЕС — ныне ст. 63 и 65 ДФЕС — не допускают меньший вычет и что свобода движения капитала действует, даже когда и наследодатель, и наследник жили вне ЕС. Через год та же логика дошла до государства-члена напрямую: в деле *Commission v Spain* (Суд ЕС, вторая палата, дело C-127/12, решение от 3 сентября 2014 года) Испания отвечала по ст. 63 ДФЕС и ст. 40 Соглашения о ЕЭП за наследственный и дарственный налог, который различался в зависимости от резидентства сторон и места нахождения объекта. Вывод для читателя узкий, но полезный: если объект в ЕС, а более тяжёлая цифра применяется только потому, что собственник или наследник — нерезидент, это вопрос права ЕС, а не фиксированная стоимость дела. Сравнительные ставки по странам — в [карте наследственных налогов](https://wiki.private.law/inheritance-tax-map).

## Три вопроса, которые не отвечают друг за друга

Под картой одиннадцати стран лежит одна повторяющаяся модель, и её первая дисциплина — держать три вопроса раздельно. **Может ли этот покупатель приобрести?** — это право на покупку (eligibility): правило о лице и объекте (гражданин не-ЕС и австрийская земля, иностранец и landed-дом в Сингапуре). **Какое право создаёт покупка и как оно становится противопоставимым всем остальным?** — это титул и регистрация: правило о самой вещи. **Даёт ли владение статус?** — это иммиграционная выгода: правило миграционной политики государства. Покупатель может быть полностью правомочен, иметь безупречный титул и не получить никакого права на пребывание; а покупка может дать визу, тогда как на титуле висит обременение, старшее по рангу, чем сам собственник. Каждый вопрос решает свой орган по своему праву, и путаница между ними — самая дорогая ошибка в деле.

> 💡 Короткий ответ: право на покупку, титул и иммиграционная выгода независимы. Закрыв один, вы оставляете два других открытыми. Покупка, дающая ВНЖ, не даёт тем самым чистый титул, а чистый титул не даёт права купить следующий участок.

**Где проверяется само право на покупку.** Внутри ЕС правило, фильтрующее покупателей по месту жительства, не всегда последнее слово. В деле *SEGRO Kft* и *Horváth* (Суд ЕС, Большая палата, объединённые дела C-52/16 и C-113/16, решение от 6 марта 2018 года) Венгрия в силу закона и без компенсации погасила зарегистрированные права узуфрукта на сельскохозяйственную землю везде, где обладатель не мог доказать близкое родство с собственником участка, — фильтр, который на практике вычистил из реестра держателей из других государств-членов. Суд признал меру ограничением свободного движения капитала, противоречащим ст. 63 ДФЕС и не оправданным никаким императивным соображением публичного интереса. Для покупателя из третьей страны это решение шире, чем кажется: ст. 63(1) ДФЕС запрещает ограничения движения капитала между государствами-членами **и между государствами-членами и третьими странами**, так что сослаться на неё может и неевропейский собственник — с оговоркой на standstill в ст. 64(1), которая сохраняет ограничения, уже существовавшие на 31 декабря 1993 года в отношении прямых инвестиций, «включая недвижимость». Практический вывод — датировать ограничение: разрешительный режим, стоящий с 1993 года и раньше, — данность, а введённый позже и нацеленный на иностранных держателей как минимум спорен.

Дальше страница ведёт один объект через всю его жизнь — приобретение, регистрация, финансирование, владение и использование, семья и наследство, спор и выход, — потому что форма владения, выбранная в первый день, молча определяет ответ на каждом следующем этапе. Страновые страницы держат местные цифры; здесь — общая для них модель.

## Титул и регистрация: когда договор становится правом

Подписать договор купли-продажи и владеть объектом против всех остальных — два разных момента, и разрыв между ними заполняет реестр. Насколько он широк, зависит от системы.

В **Испании** право переходит по правилу *título y modo* — действительный договор плюс передача, оформленные *escritura pública* у нотариуса. Запись в *Registro de la Propiedad* делает вас не собственником, а защищённым собственником: по принципу *fe pública registral* добросовестный возмездный приобретатель, который зарегистрировался, защищён «даже если внесённый в реестр отчуждатель не был истинным собственником», а незарегистрированные права не связывают того, кто полагался на реестр. Приоритет отсчитывается от *asiento de presentación*, поэтому исход решает очередь подачи, а не очередь подписания. *Nota simple* — публичная выписка, где перечислены *cargas* (обременения): ипотеки, сервитуты, аресты.

В **Англии и Уэльсе** регистрация конститутивна. По Land Registration Act 2002 переход подпадающего под правило титула, дарение или первая законная ипотека запускают **обязательную регистрацию**, и если заявление не подано в течение двух месяцев, «сделка становится ничтожной в части перехода, предоставления или создания законного титула» — продавец держит законный титул на bare trust в пользу покупателя, пока это не исправят. Здесь реестр — не доказательство права, а само право.

Во **Франции** продажа связывает стороны с подписания *acte de vente* у *notaire*, но становится *opposable aux tiers* (противопоставимой третьим лицам) лишь после публикации в *service de la publicité foncière*. До этого второй покупатель или кредитор, зарегистрировавшийся первым, может взять верх.

> 🍓 Три реестра — один урок: кто полагается только на договор, полагается не на тот документ. Кто собственник, кому должны и что может заблокировать продажу — отвечает реестр, и в любой системе приоритет — это гонка за подачу, а не за подпись.

## Обременения: что покупатель получает вместе со стенами

Объект несёт свои обременения, а не обременения владельца. Всё, что зарегистрировано на титуле — залог кредитора, право проезда или *servidumbre*, право сособственника или арендатора, налоговый залог или *embargo*, преимущественное право покупки, охранное или градостроительное ограничение, — переходит к следующему покупателю независимо от того, кто его создал, пока оно не погашено и не снято. Поэтому проверка читает титул, а не заверения продавца: *nota simple* в Испании, *état hypothécaire* во Франции, официальная выписка из реестра в Англии.

Два английских инструмента показывают, как реестр напрямую сторожит титул. **Notice** защищает приоритет права третьего лица «против последующего регистрируемого возмездного распоряжения» — хотя и не доказывает, что право действительно. **Restriction** идёт дальше и «запрещает внесение записи о распоряжении», пока не выполнено условие — согласие сособственника, судебный приказ, справка кредитора, — то есть может заморозить продажу на входе в реестр. Покупатель, проигнорировавший restriction, не может завершить сделку; покупатель, снявший не то, завершает её с обременением, которое переживёт продажу.

## Off-plan: покупка того, чего ещё нет

Всё сказанное выше исходит из того, что здание существует. Но большая доля покупок нерезидентов — почти весь рынок Дубая, значительная часть новостроек Испании, Кипра и Греции — это off-plan: покупатель платит траншами за вещь, которую реестр ещё не может описать, и защиту приходится конструировать отдельно. Эту работу делают три инструмента, и рынок обычно опирается на один из них.

**Промежуточный реестр.** Дубай держит второй реестр для объектов, которых ещё нет. По Law No. (13) of 2008 Regulating the Interim Property Register любое распоряжение проданной off-plan единицей должно вноситься в этот реестр, а всякая продажа или иное распоряжение, переносящее или ограничивающее право собственности либо связанные с ним права, «will be void unless entered in that Register» (ст. 3). Статья 4 запрещает застройщику вообще начинать off-plan продажи, пока он не получил землю проекта, не собрал требуемые согласования и не добился внесения проекта как строящегося. Денежная сторона — в Law No. (8) of 2007 об эскроу-счетах в девелопменте: транши идут на счёт у аккредитованного трасти и раскрываются под ход строительства, а не в кассу застройщика.

**Обособленный платёж плюс гарантия.** Испания отвечает не реестром, а правилами о деньгах. По disposición adicional primera Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación в редакции Ley 20/2015 каждая сумма, внесённая покупателем в счёт цены начиная с получения разрешения на строительство, должна быть обеспечена страховым полисом (*seguro de caución*) или банковской гарантией (*aval solidario*) и зачислена на специальный счёт, который ведётся «с отделением от любых иных средств застройщика». Статья 19 того же закона добавляет десятилетнее покрытие конструктивных дефектов в размере 100% сметной стоимости работ.

**Регистрируемый договор.** Кипр превращает в вещное право сам договор. По Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law 81(I)/2011 покупатель депонирует договор купли-продажи в Департаменте земель и кадастра в течение **шести месяцев** с подписания; депонирование создаёт charge in rem, приоритет которого отсчитывается от даты депонирования, и даёт право просить суд обязать зарегистрировать объект на имя покупателя. Пропуск шести месяцев не лишает договор силы, но стоит надбавки 10% к transfer fees. Если застройщик уже заложил землю, покупатель вправе заплатить пропорциональную часть ипотечного долга прямо кредитору, а при отказе кредитора освободить объект — требовать специфического исполнения поверх этого более раннего обременения.

> ⚠️ Off-plan — единственный этап, где обычная проверка (прочитать реестр, прочитать обременения) не даёт ничего: в реестре ещё нечего читать. Проверяйте заменитель до задатка, а не после: внесена ли единица в промежуточный реестр, эскроу ли это счёт с названным трасти, депонирован ли договор в свой срок. Задаток, внесённый раньше этого, — необеспеченный заём застройщику.

## Стол сделки: когда покупатель отвечает за налог продавца

Покупатель ожидает, что заплатит налог на вход по своей покупке. В нескольких системах на этой странице он становится ещё и сборщиком налога **продавца**, а если не собрал, приходят чаще не к продавцу, а к объекту.

**Испания** — самый ясный случай. По ст. 25.2 закона о налоге на доход нерезидентов (Real Decreto Legislativo 5/2004, TRLIRNR) и ст. 14 регламента к нему (RD 1776/2004) покупатель, приобретающий объект у нерезидента, обязан удержать **3% согласованной цены** и внести их по Modelo 211 в течение **одного месяца** с даты передачи — в счёт налога продавца. Если платёж не сделан, сам объект «quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre dicha retención y el impuesto correspondiente»: на активе повисает меньшая из двух величин — удержание или налог. Это обременение покупатель создал сам, не удержав, и сидит оно на его собственном титуле.

**США** идут дальше и делают покупателя лично ответственным. По FIRPTA — ст. 897 и 1445 Internal Revenue Code — приобретатель доли в американской недвижимости у иностранного лица обязан удержать **15% от amount realised**, а если не удержал, то «may be held liable for the tax». Удержание отпадает только когда amount realised составляет **$300 000 или меньше** и у покупателя есть определённые планы жить в объекте не менее половины дней его использования. США — и самое резкое напоминание, что покупка, решённая по миграционным соображениям, бывает событием наследственного налога: американская недвижимость — это US-situs актив, и наследство нерезидента, не являющегося гражданином США, подаёт Form 706-NA, как только US-situs активы превышают **$60 000**, при максимальном unified credit в **$13 000**, — если иное не следует из соглашения о налогах на наследство. Эта асимметрия и то, как её сдвигают соглашения, — предмет разбора [американского налога на наследство для нерезидентов](https://wiki.private.law/us-estate-tax).

**Франция** ставит между продавцом и казной не процент, а человека. Прирост нерезидента облагается по ст. 244 bis A CGI и рассчитывается через *notaire* при подписании; продавец, проживающий вне ЕС и ЕЭЗ, обязан вдобавок назначить аккредитованного налогового представителя (*représentant fiscal accrédité* — ст. 244 bis A CGI и ст. 171 quater приложения II), который отвечает солидарно. Назначение автоматически не требуется только если цена **не превышает €150 000** или если прирост полностью освобождён по сроку владения на основании ст. 150 VC CGI.

**Англия и Уэльс дают контраст: вся обязанность на продавце.** Удержания у покупателя нет — продавец-нерезидент подаёт UK property return и платит налог в течение **60 дней** после завершения сделки. Покупатель ничего не собирает и ничего не несёт.

| **Юрисдикция** | **Кто действует при завершении сделки** | **Что и когда изымается** | **Если не сделал никто** |
| --- | --- | --- | --- |
| Испания | Покупатель | 3% цены, Modelo 211, в течение месяца с передачи (TRLIRNR ст. 25.2; RD 1776/2004 ст. 14) | На объект ложится меньшая из величин — удержание или налог |
| США | Покупатель как withholding agent | 15% от amount realised (IRC ст. 897 и 1445); ничего ниже $300 000 при реальном проживании | Покупателю могут доначислить налог, который он не удержал |
| Франция | Нотариус плюс аккредитованный представитель для продавцов вне ЕС/ЕЭЗ | Сбор по ст. 244 bis A CGI, рассчитывается при подписании; представитель обязателен при цене свыше €150 000 | Представитель отвечает за сбор солидарно |
| Англия и Уэльс | Только продавец | UK property return и уплата в течение 60 дней после завершения сделки | Проценты и штрафы продавцу; покупателя это не касается |

Читайте эту таблицу как карту ответственности, а не как таблицу ставок: вопрос не в размере ставки, а в том, **чьей проблемой станет неуплата**. В Испании ответ — вещь, в США — покупатель, во Франции — назначенный представитель, в Англии — только продавец. Отсюда же и то, что цена «net to the seller» в каждой колонке означает разное число, и то, что удержанный процент потом сверяют с реальным обязательством продавца, а не просто оставляют себе. Как считается сам прирост и как его меняет срок владения — в разборе [налога на прирост капитала](https://wiki.private.law/capital-gains-tax).

## Финансирование и обеспечение: право на вещь, а не на человека

Обеспечение кредитора ничего не говорит о том, кто владеет объектом и кому было позволено его купить. Ипотека или залог — это *вещное* право, которое кредитор регистрирует **на титуле**; оно едет с активом через последующие продажи, пока не погашено и не снято. Держать это отдельно от вопроса владения — приёмочный тест всего дела.

Создание и приоритет снова решает реестр. В **Испании** *hipoteca* — *inscripción constitutiva*: по ст. 1875 Гражданского кодекса и ст. 145 Ипотечного закона ипотека «должна быть зарегистрирована, чтобы считаться действительно установленной» — до регистрации обременение юридически не существует. Во **Франции** *hypothèque* — включая *hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers* (прежний *privilège de prêteur de deniers*), которая обеспечивает деньги, фактически данные в долг на цену, — требует нотариального акта и внесения в *service de la publicité foncière*, и по ордонансу, действующему с 1 января 2022 года, она «приобретает ранг с даты своей регистрации», а не задним числом от подписания продажи. В **Англии** legal charge регистрируется на титуле, а первая законная ипотека незарегистрированной земли сама влечёт первую регистрацию. Везде второй залог стоит по рангу после первого по дате внесения — поэтому старую ипотеку нужно погасить, субординировать или прямо принять на себя до выдачи нового кредита.

Поскольку право — на вещь, а не на человека, два вопроса на практике расходятся. Правомочный покупатель с чистым титулом всё равно может получить отказ по кредиту на условиях нерезидента — иные LTV, ставка и пакет документов, а срок одобрения обычно длиннее нотариального; это предмет [ипотеки нерезидента](https://wiki.private.law/non-resident-mortgage). И наоборот, покупку можно профинансировать, вообще не обременяя объект: [ломбардный или портфельный кредит](https://wiki.private.law/lombard-lending) под счёт ценных бумаг оставляет титул свободным ценой маржинального риска в другом месте. Как обеспеченный кредитор берёт, ранжирует и обращает взыскание на обеспечение — [отдельная дисциплина](https://wiki.private.law/private-credit-security), а её [трансграничное исполнение](https://wiki.private.law/cross-border-disputes) (где находится актив, где зарегистрировано обеспечение и какой процесс несостоятельности применяется) решает, превратится ли приоритет в деньги.

> ⚠️ Не смешивайте вопрос ипотеки с вопросом владения. Право купить, действительность титула и наличие обременения — три отдельные регистрации, решаемые тремя разными правилами. Погашенный кредит, который не сняли с реестра, всё равно блокирует следующую продажу; залог, зарегистрированный днём раньше, всё равно старше вашего.

## На компанию или на себя: те же оси, разные ответы

Страновые заметки выше показывают обёртки, которые помогают (французский *SCI* для постепенного дарения, болгарский *EOOD* как единственный законный способ для не-ЕС гражданина держать землю под домом), и обёртки, которые наказывают (плоские 17% SDLT плюс ATED на жилую недвижимость в Лондоне, 65% ABSD в Сингапуре, штрафные ставки для компаний из чёрного списка в Испании и Португалии). Дело не в том, что одно лучше, — а в том, что одни и те же оси дают противоположные ответы по стране и по цели. Поставьте их рядом по одинаковым осям, прежде чем решать.

| Ось | Личное владение | Владение через компанию |
| --- | --- | --- |
| Налог на вход | Шкала для физлица (для жилья обычно ниже) | Часто штрафная ставка: Лондон плоские 17% SDLT, Сингапур ABSD 65%, надбавки чёрного списка в Испании/Португалии |
| Ежегодный налог / налог на владение | Местный налог на недвижимость; во Франции IFI на чистую недвижимость > €1,3 млн; в Испании вменённый доход даже за пустую квартиру | Может добавиться ATED (UK), корпоративная отчётность и — для иностранной компании — отчётность в стране резидентства |
| Финансирование | Обычный рынок ипотеки для нерезидента | Корпоративное кредитование, часто уже; проценты могут вычитаться против аренды |
| Приватность / реестры | Собственник назван в поземельном реестре | Бенефициар всё равно раскрыт: UK Register of Overseas Entities публичен; реестры ЕС открыты по «законному интересу» |
| Арендный доход | Личный подоходный налог по стране объекта | Корпоративная ставка; вычетов больше, но второй слой при распределении |
| Личное использование | Использование собственного жилья не создаёт налогового события | Личное использование жилья компании может быть облагаемым benefit-in-kind у владельца-директора |
| Семья и наследство | Недвижимость идёт по *lex situs*: обязательная доля и местный наследственный налог | Доли могут двигаться по другому праву и дариться траншами (французский SCI), но сама обёртка — актив, который тоже планируют |
| Спор и выход | Продать актив; при реструктуризации снова местный налог на переход | Share deal может передать объект косвенно — но правила против уклонения часто всё равно облагают его (Австрия 3,5% с 1 июля 2025) |
| Налог, собираемый при продаже | Удержание у покупателя следует за нерезидентством продавца: 3% в Испании, 15% по FIRPTA в США | При продаже актива действует то же удержание; share deal переносит налог на доли и обычно встречает там правило против уклонения |
| Отчётность дома | Только раскрытие зарубежного актива | Для российского налогового резидента компания — ещё и [КИК](https://wiki.private.law/kik): уведомления, отчётность, налог сверх порога |

Сравнение редко даёт универсального победителя. Обёртка, которая экономит наследственные трения во Франции, создаёт ежегодный счёт ATED в Лондоне и файл КИК дома; личное владение, дешёвое на входе, бывает труднее всего передать. [Benefit-in-kind по корпоративным активам](https://wiki.private.law/benefit-in-kind-corporate-assets) — ось, о которой покупатели забывают чаще всего: как только компания, владеющая виллой, пускает пожить в ней своего бенефициара, само проживание может стать облагаемым доходом.

## Владение и использование: жить самому или сдавать

Ежегодная стоимость одного и того же объекта зависит от того, как его используют, и правила делятся чётко. Само владение может облагаться, даже когда объект пуст, — испанский вменённый доход за пустое жильё, французский IFI на дорогую недвижимость. Сдача добавляет подоходный налог по стране объекта — от 10% в Болгарии до 24% с валовой аренды для не-ЕС владельцев в Испании — и часто [лицензионный или ограничивающий краткосрочную аренду режим](https://wiki.private.law/license-for-rent): некоторые покупки, связанные с резидентством, вовсе запрещают краткосрочную сдачу (объект по греческой golden visa нельзя сдавать краткосрочно). А личное использование внутри обёртки заново открывает вопрос benefit-in-kind. Право на покупку проявляется и здесь: право *владеть* — это не право *сдавать*, и покупка, обусловленная резидентством, может нести ограничение использования, которого нет при обычной покупке.

## Один объект за свою жизнь

> 💡 **Разбор жизненного цикла (иллюстративные цифры, вымышленные).** Пара-нерезиденты покупает квартиру в Испании за €1,2 млн. **Приобретение:** проходят проверку права на покупку (для городского жилья разрешение не нужно), платят ITP, подписывают *escritura* и регистрируются — *nota simple* теперь показывает их собственниками. **Финансирование:** банк даёт €600 тыс.; *hipoteca* — *inscripción constitutiva* и берёт первый ранг при регистрации. **Использование:** два года живут сами, затем сдают, платя подоходный налог нерезидента с аренды. **Разрыв:** развод. Суд, компетентный по разводу, может приказать продать или передать квартиру, но приказ всё равно нужно зарегистрировать на испанском титуле, а первую по рангу *hipoteca* банка развод не затрагивает. **Выход:** при продаже сначала гасят и снимают залог €600 тыс., платят налог нерезидента на прирост (19%) и муниципальный *plusvalía*, а чистый остаток делят по брачному режиму. Купи пара через компанию — развод делил бы *доли*, продажа могла бы стать share deal, а за спиной стояли бы история benefit-in-kind и КИК: тот же цикл, но у каждого ответа другой владелец.

## Семья, наследство и споры: кто отвечает за каждую развилку

Самые крутые повороты цикла принадлежат другим страницам, и указать на нужную — половина ответа. **При распаде брака** то, что каждый супруг получает от объекта, зависит сперва от [режима супружеского имущества](https://wiki.private.law/matrimonial-property-regimes), затем от того, какой суд имеет [подсудность по разводу](https://wiki.private.law/divorce-jurisdiction) и как он [делит имущество](https://wiki.private.law/divorce-property-division); вещное право по-прежнему определяет *lex situs*, так что иностранный приказ меняет реестр лишь после признания и внесения на месте. **При смерти** недвижимость почти всегда идёт по праву места нахождения, с местной обязательной долей и наследственным налогом — от нуля (Австрия) до 40% (Великобритания) или 45% по прямой линии (Франция); планируйте это через [наследование зарубежной недвижимости](https://wiki.private.law/foreign-real-estate-succession), выбор права по [Регламенту 650/2012](https://wiki.private.law/succession-applicable-law) и общую карту [наследственного планирования](https://wiki.private.law/succession-planning). **При споре** — граница, дефект титула, кредитор, обращающий взыскание, сособственник, блокирующий продажу, — вопросы о том, какой форум решает и [исполнимо ли его решение там, где находится актив](https://wiki.private.law/cross-border-disputes), образуют собственную дисциплину; налоговый спор о перечисленных выше налогах владения идёт через [налоговые споры](https://wiki.private.law/tax-disputes). Повторяющаяся ловушка: право, выигранное в одной стране, не самоисполняется в другой, пока не признано и не перерегистрировано на местном титуле.

## Карта жизненного цикла: какая страница отвечает за каждый этап

Одиннадцать страновых страниц выше отвечают по месту; эта таблица читает ту же покупку по этапам, чтобы можно было сразу перейти к странице, которая владеет каждым вопросом. Каждый этап решает свой орган, и ни один не отвечает за остальные.

| Этап | Вопрос, который его решает | Где лежит ответ |
| --- | --- | --- |
| Право на покупку и приобретение | Может ли этот покупатель приобрести и что должно пройти до договора? | Одиннадцать страновых страниц (австрийский Grundverkehr, сингапурский LDAU, болгарское EOOD под землю) — см. карту стран выше |
| Титул и регистрация | Когда договор становится правом против всех? | Общая модель на этой странице плюс реестр каждой страны в её разборе |
| До сдачи объекта (off-plan) | Что обеспечивает деньги, уплаченные за то, чего ещё нет? | Эта страница (промежуточный реестр, эскроу застройщика, депонированный договор) плюс страновые страницы — дубайский промежуточный реестр, испанские гарантированные транши, кипрское депонирование договора |
| Финансирование и обеспечение | Кому должны и старший ли залог? | [Ипотека нерезиденту](https://wiki.private.law/non-resident-mortgage) под залог объекта, [ломбардный или портфельный кредит](https://wiki.private.law/lombard-lending), чтобы оставить титул чистым, и дисциплина со стороны кредитора — [частный кредит и обеспечение](https://wiki.private.law/private-credit-security) |
| Владение и использование | Сколько стоит год и облагается ли проживание в жилье компании? | Эта страница (налоги владения и аренда) плюс [benefit-in-kind по корпоративным активам](https://wiki.private.law/benefit-in-kind-corporate-assets) |
| Семья и наследство | Кому достанется при разводе или смерти? | [Режим супружеского имущества](https://wiki.private.law/matrimonial-property-regimes), [подсудность по разводу](https://wiki.private.law/divorce-jurisdiction) и [раздел имущества](https://wiki.private.law/divorce-property-division); [наследование зарубежной недвижимости](https://wiki.private.law/foreign-real-estate-succession), [Регламент 650/2012](https://wiki.private.law/succession-applicable-law) и [наследственное планирование](https://wiki.private.law/succession-planning) |
| Спор и исполнение | Какой форум решает и достанет ли его решение актив там, где он есть? | [Трансграничные споры и исполнение](https://wiki.private.law/cross-border-disputes); спор о налогах владения идёт через [налоговые споры](https://wiki.private.law/tax-disputes) |
| Выход / реструктуризация | Продавать актив или доли? | Эта страница (asset deal против share deal и кто удерживает налог продавца при завершении сделки), [налог на прирост капитала](https://wiki.private.law/capital-gains-tax) для самого прироста и правила против уклонения в страновых страницах (Австрия облагает share deal с компанией-недвижимостью 3,5% с 1 июля 2025) |

## Частые ошибки

**Покупка «ради ВНЖ» по памяти 2019 года**

Покупатель рассчитывает на golden visa, которой больше нет. Проверяйте статус программы на дату сделки, а не по статьям пятилетней давности: из одиннадцати юрисдикций прямой статус дают Болгария, Греция, Кипр и [ОАЭ](https://wiki.private.law/uae-property-purchase).

**Задаток до платёжного маршрута**

Аванс внесён, а деньги на completion пройти не могут: у банка продавца лимит 5b, у покупателя нет счёта в ЕС. Маршрут денег согласовывают до подписания, иначе задаток сгорает.

**Компания «для конфиденциальности»**

Анонимности больше нет — реестры бенефициаров раскрывают владельца, а обёртка включает штрафные ставки: ATED в Лондоне, 65% ABSD в Сингапуре, 3% в Испании. Компания — инструмент под задачу, не дефолт.

**Забытые налоги владения**

Испанский налог на вменённый доход, французский IFI, лондонский ATED приходят каждый год независимо от того, живёт владелец в квартире или нет. Считайте стоимость владения на 10 лет вперёд, а не только вход.

**Сделка без проверки права на покупку**

Земля в Болгарии, любой объект в Австрии без одобрения Grundverkehrskommission, landed-дом в Сингапуре без LDAU — такие сделки ничтожны или зависают неисполненными. Сначала допуск, потом договор.

**Наследство «потом»**

Форма владения, выбранная при покупке, определяет наследственный сценарий на десятилетия. Менять структуру после — это второй налог на вход; выбор права по [Регламенту 650/2012](https://wiki.private.law/succession-applicable-law) и завещание оформляются вместе со сделкой.

> 🍓 Правильный порядок работы над сделкой: страна и объект → право купить → платёжный маршрут → форма владения с прицелом на аренду, выход и наследство → и только потом договор и задаток.

## Q/A

### Задаток внесён, а деньги на completion не проходят. Почему?

Потому что маршрут денег не согласовали до подписания. Ст. 5b Регламента 833/2014 запрещает банку ЕС держать больше €100 000 на счетах гражданина или резидента РФ; из-под запрета выведены граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии и обладатели вида на жительство в этих странах. Оплата цены через счёт нотариуса сама по себе не запрещена, но не должна обходить 5b. В Великобритании аналогичный порог — £50 000.

### ЦБ снял лимит на переводы. Значит, можно платить из российского банка?

Юридически да, практически почти нет. С 8 декабря 2025 года лимит в 1 млн долларов в месяц на переводы за рубеж для граждан России снят, так что ограничение теперь не правовое, а инфраструктурное: SWIFT-платёж в EUR или USD из несанкционного российского банка провести можно, но европейский банк-получатель с высокой вероятностью отклонит его по комплаенсу. Практический стандарт — платить с зарубежного счёта, о котором уведомлена ФНС.

### Что будет, если купить без разрешения земельной комиссии?

Сделка окажется ничтожной или зависнет неисполненной. Любой объект в Австрии без одобрения Grundverkehrskommission, landed-дом в Сингапуре без разрешения LDAU, земля в Болгарии на не-ЕС гражданина лично — это условие действительности, а не формальность; землю под домом в Болгарии легально держат через местное EOOD. Сначала допуск, потом договор и задаток.

### Налог на вход заплатили. Что приходит каждый год после?

Местный налог на недвижимость, налог на арендный доход и в отдельных странах налог на само владение. Испания начисляет налог на вменённый доход даже за пустующую квартиру, Франция берёт IFI с недвижимости дороже €1,3 млн, в Лондоне объект на компании тянет ежегодный ATED. Аренда облагается от 10% в Болгарии до 24% с валовой выручки в Испании для не-ЕС. Стоимость владения считают на десять лет вперёд.

### Оформить на компанию — это же конфиденциальность и экономия?

Ни то, ни другое по умолчанию. Реестры бенефициаров раскрывают владельца: UK Register of Overseas Entities публичен, в ЕС доступ восстановлен для «законного интереса». А обёртка включает штрафные ставки: в Лондоне жилая недвижимость на компании — плоские 17% SDLT на входе плюс ATED, в Сингапуре ABSD 65% вместо 60%, в Испании 3% в год от кадастра для компании из чёрного списка юрисдикций.

### Я вправе купить, и покупка дала мне ВНЖ — значит, титул чистый?

Не обязательно; это три разных вопроса. Право на покупку (может ли это лицо приобрести этот объект), титул (какое право создано и что его обременяет) и иммиграционная выгода (даёт ли владение статус) решают три разных органа по трём разным правилам. Покупка, дающая ВНЖ, всё равно может нести зарегистрированную ипотеку, сервитут или restriction, старшие по рангу. Чистоту титула доказывает реестр — nota simple в Испании, état hypothécaire во Франции, официальная выписка в Англии, — а не виза.

### На компанию всегда выгоднее?

Нет — универсального победителя нет. Одни и те же оси дают противоположные ответы: французский SCI облегчает наследование и дарение, но лондонская жилая компания платит плоские 17% SDLT плюс ежегодный ATED, а для российского налогового резидента любая компания под объект — ещё и КИК с уведомлениями и отчётностью. И если компания пускает своего бенефициара пожить в объекте, это личное использование может стать облагаемым benefit-in-kind. Решают по стране и цели на одинаковых осях, а не по умолчанию.

### Ипотека банка зависит от того, кто владелец квартиры?

Нет. Обеспечение — это вещное право на объект, зарегистрированное на титуле и ранжируемое по дате внесения; оно едет с активом через продажу, пока не погашено и не снято. Правомочному владельцу с чистым титулом всё равно могут отказать в кредите на условиях нерезидента, а залог, зарегистрированный днём раньше, всё равно старше более позднего. Право купить, действительность титула и наличие обременения — три отдельные регистрации.

### Мы разводимся или собственник умер за рубежом — иностранный приказ меняет местный реестр автоматически?

Нет. Вещное право на объект следует lex situs, поэтому иностранный приказ о разводе или наследстве меняет испанский или французский реестр лишь после признания и перерегистрации там. Первую по рангу ипотеку не затрагивают ни развод, ни смерть. Право, выигранное в одной стране, не самоисполняется в другой, пока не внесено на местном титуле.

### Объект нужно разделить при разводе или передать по наследству — какая страница отвечает?

Разные, потому что внутри прячутся два вопроса. Что каждому причитается, решают [режим супружеского имущества](https://wiki.private.law/matrimonial-property-regimes) и суд с [подсудностью по разводу](https://wiki.private.law/divorce-jurisdiction), а при смерти — [наследование зарубежной недвижимости](https://wiki.private.law/foreign-real-estate-succession) и выбор права по [Регламенту 650/2012](https://wiki.private.law/succession-applicable-law). Но вещное право на объект по-прежнему следует lex situs, поэтому любой такой исход меняет местный реестр лишь после признания и перерегистрации там.

### Кредитор обращает взыскание на объект или сособственник блокирует продажу за рубежом — где это разбирается?

Это вопрос исполнения, а не владения. Как создаётся и реализуется приоритет обеспеченного кредитора — в разборе [частного кредита и обеспечения](https://wiki.private.law/private-credit-security), а достанет ли иностранное решение суда или арбитраж актив там, где он находится, — в [трансграничных спорах и исполнении](https://wiki.private.law/cross-border-disputes). Налоговый спор о налогах владения идёт через [налоговые споры](https://wiki.private.law/tax-disputes).

### Покупаю у продавца, который живёт за рубежом. Может ли его неуплаченный налог стать моей проблемой?

Да, в нескольких системах. В Испании покупатель, приобретающий у нерезидента, обязан удержать 3% цены и внести их по Modelo 211 в течение месяца с передачи (TRLIRNR ст. 25.2, RD 1776/2004 ст. 14); если платёж не сделан, на сам объект ложится меньшая из величин — удержание или налог, то есть обременение на вашем собственном титуле. В США FIRPTA делает покупателя налоговым агентом на 15% от amount realised (IRC ст. 897 и 1445), и покупателю могут доначислить лично то, что он не удержал; удержание отпадает только ниже $300 000 при реальном проживании. Франция проводит сбор через нотариуса по ст. 244 bis A CGI и требует аккредитованного налогового представителя для продавцов вне ЕС и ЕЭЗ при цене свыше €150 000. Англия — противоположный пример: продавец сам подаёт и платит в течение 60 дней после завершения сделки, а покупатель не несёт ничего.

### Плачу траншами за квартиру, которую ещё не построили. Что на самом деле защищает эти деньги?

Не договор сам по себе, а реестр, эскроу-счёт или депонированный договор — смотря по стране. Дубай держит промежуточный реестр для off-plan единиц, и незарегистрированное распоряжение ничтожно (Law No. (13) of 2008, ст. 3), а транши должны лежать на счёте у аккредитованного трасти (Law No. (8) of 2007). Испания требует, чтобы каждая сумма, внесённая в счёт цены начиная с разрешения на строительство, была покрыта страховкой или банковской гарантией и лежала на отдельном счёте (Ley 38/1999, disposición adicional primera в редакции Ley 20/2015). Кипр позволяет депонировать договор купли-продажи в Департаменте земель и кадастра в течение шести месяцев — это создаёт обременение с приоритетом от даты депонирования и право просить суд зарегистрировать объект на имя покупателя. Выясните, что из трёх есть, до внесения задатка.

### Страна ограничивает владение землёй для иностранцев. Это окончательно?

Внутри ЕС — не всегда. В деле *SEGRO Kft* и *Horváth* (Суд ЕС, Большая палата, объединённые дела C-52/16 и C-113/16, 6 марта 2018 года) венгерское погашение зарегистрированных прав узуфрукта у лиц без близкого родства с собственником участка признано нарушением свободного движения капитала по ст. 63 ДФЕС. Ст. 63(1) охватывает движение капитала и между государствами-членами, и с третьими странами, так что сослаться на неё может и неевропейский собственник, — но ст. 64(1) сохраняет ограничения, уже существовавшие на 31 декабря 1993 года, для прямых инвестиций, «включая недвижимость». Поэтому сначала датируйте правило: разрешительный режим старше 1994 года — данность, более новый и нацеленный на иностранных держателей — спорен. Рабочие примеры на этой странице — австрийские режимы Grundverkehr и болгарское правило о земле.

---

## Factual claims

- Сводная картина на июль 2026 года — налог на вход для нерезидента, ограничения и что покупка даёт по статусу:
- Закономерность простая: чем ликвиднее рынок, тем свободнее вход и тем дороже налоги (Лондон, Сингапур).
- Со стороны РФ дорога расчистилась: с 8 декабря 2025 года ЦБ снял лимит $1 млн в месяц на переводы за рубеж для граждан России.
- Эпоха «квартира = золотая виза» закончилась.
- Везде добавьте реестры бенефициаров: UK Register of Overseas Entities публичен, в ЕС доступ восстановлен для «законного интереса».
- Разброс — от нуля до 30%, и почти везде цену выхода определяет срок владения, а не только ставка.
- Наследство — отдельная дисциплина: недвижимость почти всегда идёт по праву страны нахождения, с местной обязательной долей и местным налогом — от нуля в Австрии до 40% IHT в Великобритании и 45% по прямой линии во Франции.
- Покупка «ради ВНЖ» по памяти 2019 года

---

Источник: wiki.private.law — юридическая база знаний private.law. При цитировании указывайте канонический URL страницы.
Консультация юриста: https://t.me/private_law_bot